2026年新春伊始，上海楼市迎来调控组合拳——2月26日“沪七条”正式落地，3月1日5年限售政策同步跟进，一松一紧、相辅相成，在过往政策基础上的精细化升级，兼顾民生保障与市场稳定。
其中，“沪七条”聚焦需求端优化，涵盖限购、公积金、房产税三大维度，共7项具体措施；“3.1新规”则聚焦交易端规范，针对新建商品住房及优先购房房源设置交易门槛，堵住投机漏洞。
一、“沪七条”核心
1、缩短非沪籍外环内购房社保/个税年限：
非沪籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房，所需连续缴纳社保或个税年限，从3年调整为1年及以上。
2、符合条件非沪籍居民可在外环内增购1套住房：
对在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。
3、持居住证满5年可免社保购房：
持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在本市限购1套住房，无需提供社保或个税缴纳证明。
4、适度提高住房公积金最高贷款额度：
将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），本市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。
5、是优化贷款套数认定：
对于已使用过公积金贷款的本市缴存人家庭，在本市无住房或仅有1套住房、且当前已结清住房公积金贷款的，在本市再次购房时可申请公积金贷款。
6、是扩大多子女家庭购房支持范围：
公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房。即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮20%。
7、完善个人住房房产税政策：
自2026年1月1日起，沪籍成年子女新购住房属于家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税；符合条件的家庭可申请重新认定纳税信息，退还多缴纳的税款。
二、“3.1新规”核心
1、房产证和车位产证必须分开；
2、产证增减名（包括夫妻），房产税必须重新认定；
3、动迁房大产证不满三年夫妻不能变更；
4、婚姻存续期间配偶变更份额，如果有银行抵押的，必须银行同步提供抵押变更材料；
5、经适房不满5年（除经适房办公室开证明），动迁房不满3年，新购商品房（5年限售）的合同不满5年，夫妻都不能变更。
开元点评
本次出台的调控组合拳是上海楼市进入“精细化调控时代”的标志性举措，既跳出了过往“一刀切”的调控误区，又精准拿捏了“支持需求”与“抑制投机”的平衡，具有高度的成熟度与前瞻性。
从市场影响来看，新政的落地将带来多重积极变化：对于刚需群体，购房门槛降低、置业成本减少，有望加速入市，推动刚需房源成交回暖；对于改善群体，公积金提额、套数认定优化，将激活置换需求，促进“卖旧买新、卖小买大”的市场循环；对于市场整体，一松一紧的组合拳将修复市场信心，避免大起大落，推动上海楼市从“筑底企稳”向“平稳复苏”过渡，同时，作为一线城市的风向标，上海新政也将为全国房地产市场注入信心。