（一）新商品房－住宅篇
1、供应分析
据统计显示，2026年一季度南昌市本级商品房住宅供应21.2万㎡，同比下降33%；新房总备案面积34.27万㎡，同比下降38%。供应量和需求量比值为0.6。
2、成交分析
南昌市本级2026年一季度新建商品房住宅共成交2732套，同比下滑37.5%；成交面积34.27万㎡，同比下降38.9%；成交均价为12667元/㎡，同比下降5.7%；套均成交面积约125.4平方米，需求类型以改善型为主。
近十年来一季度新房住宅成交量走势整体呈现“V形反弹、震荡下行”的态势。其中，2017年、2019年和2021年构成三个显著高点，但峰值逐年走低。至2024年出现断崖式下滑；2025年在优惠政策刺激下小幅回升；2026年成交再度回落，成交面积仅34.27万㎡，较2017年高峰下跌约79%。此外，近三年成交价格持续下降，市场价格进入深度调整期。
从每月成交量来看，整体低位运行，季节性规律明显。3月、5月、10月为相对高点，2月为春节淡季低谷。成交均价连续13个月下行，累计下跌718元/㎡，跌幅约5.4%，月均降价约55元/㎡，且尚无止跌信号。
从各区域表现来看，市场呈现出明显的两极分化格局。成交量由红谷滩、青云谱、西湖区三强主导，合计占比约55%，其中，红谷滩在成交面积与成交套数上均位居第一。西湖区成交均价为全市最高，湾里区则为最低，两区价差超过2倍。改善型需求（集中于西湖、红谷滩、东湖）支撑着市场的高均价，而刚需盘集中的青云谱、青山湖两区则以量补价。
3、库存分析
截至2026年3月末，南昌市市区住宅待售房源锐减至55.15万㎡，从年度数据看，商品住宅库存同比去年3月末下跌56.5%，按照住宅近一年月均去化量计算，住宅出清周期约3.5个月。
4、销售榜单
从2026年一季度南昌新房住宅单盘成交TOP10数据来看，市场呈现出红谷滩领跑、西湖区紧随、多板块均衡破局的鲜明格局，且核心数据体现了“量价匹配、板块分化”的特征。
其中邦泰在本次榜单中的表现堪称南昌楼市的“现象级突围”，两个项目同时进入TOP3，实现了对南昌核心市场的快速抢占，其扩张速度与市场穿透力极具代表性。
一季度邦泰朗境成交190套，荣登南昌城区成交套数榜首，成为近期市场热度最高的楼盘楼盘，成交金额为2.59亿元。
（二）新商品房－非住宅篇
1、供应分析
据统计显示，2026年一季度南昌市本级商品房非住宅供应6.67万㎡，同比下降60%；总备案面积14.54万㎡，同比微降1.8%。供应量和需求量比值为0.5。
2、成交分析
南昌市2026年一季度新房非住宅成交约1062套，同比下降35%，成交面积约14.54万㎡，同比微降1.8%。成交均价为6271元/㎡，同比下降17%。
一季度成交套数跌幅与面积跌幅出现严重背离，核心原因是市场成交结构发生根本性变化：散户个人市场需求近乎绝迹，成交完全由企业整购、国资大宗收储等大额交易主导，单套成交面积显著抬升。
从2017-2026年一季度长周期看，市场规模持续萎缩：成交面积从2017年34.06万㎡的峰值，回落至2026年14.54万㎡，仅为巅峰期的42.7%；成交套数从2017年一季度超4000套，跌至2026年1062套，跌幅超73%；成交均价从2017年约11000元/㎡的水平，一路下行至2026年6271元/㎡，同比下降17%，长周期价格近乎腰斩，价格体系持续崩塌。
从月成交情况来看，南昌非住宅市场成交呈现脉冲式波动。成交面积在2025年12月冲高至17.14万㎡的峰值，2026年1-3月持续断崖式下跌，3月仅录得2.4万㎡。印证了市场已无常态化的散户交易支撑，单月数据表现完全取决于是否有大宗交易落地。
3、库存分析
截至2026年3月末非住宅存量315.2万㎡，同比下降28%，按照非住宅近一年月均去化量计算，其出清周期约33.1个月，去化周期亦有所下降，但商业市场仍面临很大的库存压力。
4、销售榜单
2026年1-3月南昌市商业备案套数前三名为：大悦城朝阳悦、地铁万科时代广场、赣电东方城。TOP10强项目中，中粮、建发、万科等房企均有项目入围。
2026年一季度南昌市主城区二手房住宅成交量为7573套，同比微涨4.4%；成交面积约为64.69万㎡，同比下降12.75%；平均成交单套面积降至86平方米，以刚需为主。
从近十年成交来看，抛开2020-2022三年疫情影响，二手房成交整体运行较平稳，且2025年、2026年市场以价换量，刚需积极入市，连续两年创历史新高。
二手房市场已成为南昌楼市的主战场。凭借价格优势和即买即住的特性，二手房持续抢占市场份额，其住宅成交量已连续三年反超新房。
从每月成交量来看，南昌市本级二手房月均成交2500套左右，成交面积约25.8万㎡，市场运行平稳。但成交均价持续缓慢下行，累计跌幅7.4%。二手房套均面积降至83㎡，说明总价敏感型客户成为主力，“刚需上车”需求旺盛。从全国范围来看，尽管当前二手房成交量上升，但一定程度上是业主“以价换量”的结果。
从各区域表现来看，南昌二手房市场已形成“红谷滩引领、多区刚需分流”的格局。红谷滩区成交面积占全市的31%；其次为西湖区，占比20%。两区因配套成熟堪称南昌二手房市场的定海神针。
2026年第一季度，南昌二手房成交均价已跌至9496元/平方米，较去年同期下滑7.1%。自2022年9月起，房价便一路走低，其间仅在2025年3月经历短暂反弹，随后再度持续下跌，如今已逼近十年前水平，并彻底跌破万元大关。
3、库存分析
据贝壳二手房数据显示，截止到2026年3月底，南昌市本级二手房挂牌量达53145套，各区挂牌量都有百套的上浮，全市总量相较于2月上浮0.22%，其中红谷滩区挂牌量仍遥遥领先，占比约32%。
4、销售榜单
2026年一季度，在排名前十的楼盘中，红谷滩占据了八个。其中，位于红谷滩区九龙湖板块的绿地国际博览城以68套的成交量位居二手房成交榜首，成交均价为7559元/m²，显示出较高的流通性。
【开元点评】
新房住宅：一季度南昌新房住宅供应、成交同比双位数下滑，即便住宅库存锐减至历史低位、出清周期仅3.5个月，也未能扭转成交颓势与价格下跌趋势，核心原因并非供需失衡，而是市场买涨不买跌的情绪主导，居民购房信心严重不足。成交均价连续13个月下行且尚无明确止跌信号，意味着市场已进入深度价格调整周期，买方议价权持续扩大，降价成为大部分新房去化的唯一核心抓手。
新房非住宅：商业、办公等非住宅业态已失去常态化交易支撑，成交依赖企业整购、国资大宗收储托底，这也是成交套数大幅下滑、成交面积却基本持平的核心原因。月度成交呈现脉冲式波动，完全取决于大宗交易是否落地，个人投资市场缺失。长周期来看，成交规模较峰值大幅萎缩，价格近乎腰斩，即便库存同比下降，超33个月的去化周期仍意味着天量库存难以消化，商业地产的估值体系已发生根本性重构。
二手房住宅：二手房已连续三年成交规模反超新房，彻底成为南昌楼市的交易核心。一季度二手房成交套数同比微涨，完全是业主“以价换量”的结果，成交均价已跌破万元大关，逼近十年前水平，且自2022年9月以来便处于持续下行通道。套均成交面积持续收缩，说明市场主力已变为总价敏感型的刚需上车群体，二手房凭借即买即住、价格更低的优势，持续对新房市场形成不可逆的分流。
长期来看，南昌楼市将彻底告别普涨时代，进入“核心板块优质资产保值、非核心板块资产持续缩水”的分化周期，房地产的居住属性会进一步回归，投资属性将持续弱化，市场也将从规模扩张转向存量运营的新常态。
