放眼近半年南昌主城区土拍，住宅用地市场寒意十足，仅4、5月各推出 1 宗商品住宅用地，合计成交土地面积 3.71 公顷，建面约6.2万㎡；反观下半年土地供应储备充足，剩余宅地计划供应 107.99 公顷，建面约 123.8 万㎡，综合容积率低至 1.146，低密地块集中入市，重塑主城楼市产品格局。

东湖区于2026年4月22日和5月8日连续出让两宗核心住宅用地，一宗是地铁上盖的起凤路地块（DAAJ2026004），一宗是临湖低密的青山湖西岸地块（DAAJ2026005），分别由四川邦泰和鹰潭万景竞得，打破了区域近 3 年的住宅用地断供局面，以18.75% 和 12.5% 的溢价率强势提高板块关注度。

        东湖区起凤路地铁口 DAAJ2026004（金家山）地块，从去年流拍到今年91 轮竞价，成交楼面价4749元/平米，溢价 18.75%，再到拿地 7 天火速备案、建设信息全面公示— 邦泰用一套教科书级的操作，再一次站在政策风口，在南昌抬板住宅元年，让市场对一块 “老城 L 型瑕疵地”充满期待！

地块紧邻地铁 4 号线起凤路站 4 号出入口，步行距离不超过 50 米，1 站可换乘 3 号线。小学、初中分别对应育新学校教育集团紫金校区，育新学校教育集团二七北路校区，都是东湖区的优质教育资源，步行可达长申购物广场，周边还有紫金城商业中心、樟树林文化生活公园，日常生活、购物方便。

从项目公示基础信息来看，备案名称为邦泰悦九章，总用地面积约 29028.56㎡，折合 43.54 亩，整体容积率 1.8，建筑密度控制在 29.97%，绿地率稳定在30%，属于主城核心十分稀缺的低密住宅规格。项目计容建筑面积约 52251.41㎡，不计容建筑面积达到 28100㎡，整盘总投资 5.8 亿元，建设周期从 2026 年 5 月至 2028 年 5 月，整体开发节奏稳健。整个社区规划打造 10 栋 17 层小高层住宅，同时搭配社区服务、养老托育、肉菜市场等配套物业，完善片区日常生活所需。

不同于快销刚需盘的开发逻辑，邦泰更偏向依托抬板政策、低密地块、成熟配套打磨标杆作品，借这幅老城核心地块，抢占南昌抬板住宅时代的先发优势。结合板块新房、二手房价格以及项目产品定位来看，未来入市之后，项目毛坯售价将在 12000-15500元 /㎡区间，在老城低密纯小高层、地铁学区 + 抬板产品的加持下，具备极强的市场竞争力。

 

2、DAAJ2026005（省环境东）地块

        DAAJ2026005地块与起凤路地块相比，这宗地块的体量要小得多，只有约 12 亩，容积率低至 1.2，项目计容建筑面积约9712㎡，建筑密度≤43%，属于典型的 "迷你地块"，是南昌核心区罕见的低密宅地，由鹰潭万景竞得，成交楼面价5625元/平米，溢价12.5%，也是其首次进驻主城区核心市场。

地块最大的优势就是临湖，距离青山湖风景区仅约 300 米，东侧紧邻招商东湖意库，距离在建的南昌市图书馆新馆约 500 米，距离地铁3号线青山湖西站和4号线七里站约 1公里，步行 10-15 分钟可达，是老城难得的“临湖 + 近文 + 主城芯”三优地块。

基于地块形状、 1.2 的超低容积率与 12 亩迷你体量，万景大概率打造6洋房+叠拼别墅的低密改善社区，与同板块的邦泰产品形成差异竞争。

从价格来看，结合 5625 元 /㎡楼面价，项目毛坯洋房预计售价14000-16000 元 /㎡；叠墅价格将达16000-18000元 /㎡，填补青山湖西岸主城低密叠墅的市场空白。
 

3、下半年商品住房供应计划

全市计划供应新建商品住房200万平方米、1.64万套，其中中心城区130万平方米、1.07万套，外围三县计划供应新建商品住房70万平方米、0.57万套。

全市计划供应新建商品住宅用地135.4公顷（2,031亩），其中中心城区111.7公顷（1,675‬亩），外围三县计划供应新建商品住宅用地23.7公顷（356‬‬亩）。