前言

        “于危机中寻先机，在变局里开新局”，经历了2020年疫情的“黑天鹅”事件后，2021年中国经济开始复苏。2021年既是我国“十四五规划”与“2035远景”的开端，也是立足于国内经济重新审视我国商业房地产行业环境的机会。本文针对江西省南昌市写字楼市场近几年的变化趋势进行深度解析，探索当下南昌市写字楼市场所面临的困境，并由点及面分享我们对当下写字楼市场的见解。

一、前世今生：英雄城市也曾少年

        相对于西方发达国家写字楼百年发展史，我国写字楼市场只走过了三十多年的历程。从沿海城市辐射到内陆城市，南昌市最早出现写字楼概念还是在1993年华财大厦建成后。早期的南昌写字楼主要分布在井冈山大道至八一大道沿线、中山路繁华商业圈和北京西路沿线，还未形成商务圈的概念。如果你今天去俯瞰中心区的熙熙攘攘，又怎能想象他几十年前的少年模样。

二、分布趋中心化，管理还得看自身

        南昌市现在形成了“一江两岸”的城市发展格局，南昌以西以红谷滩为核心发展区，南昌以东以八一广场周边为核心发展区，从核心发展区向外拓看，又形成了瑶湖、东站、九龙湖、昌南、儒乐湖、梅岭五大城市组团。
        南昌市写字楼在数量分布上和城市商圈规划高度同步，头部效应明显。本文调研了南昌市六个大区（不包括南昌县、进贤县、安义县）（下同）的甲级写字楼和乙级写字楼的分布情况，红谷滩区甲级写字楼在六个区域中占比超过了50%，青山湖区甲级写字楼占比排名第二，约为22%，其中，青山湖区的甲级写字楼主要集中在高新技术开发区。通过对这六个区域写字楼的调查发现甲级写字楼往往有强烈的向城市头部区域靠拢的倾向。乙级写字楼的分布就稍显均匀了，作为南昌市过去经济中心的西湖区，其乙级写字楼占比略高于红谷滩区，红谷滩区的乙级写字楼占比略高于青山湖区和东湖区。2015年，南昌市撤销了新建县并设立了新建区，新建区甲、乙级写字楼的占比都排名最后，作为新规划的建设区域，新建区写字楼市场还有很大的发展空间。

三、由增转存：写字楼市场发展受阻

        值得注意的是，南昌市不同区域甲、乙级写字的空置率情况存在较大差异性。红谷滩区甲、乙级写字楼空置率都低于20%，一骑绝尘。其他五个区域甲、乙级写字楼的空置率水平则稳定保持在30%以上，其中青云谱区甲级写字楼和新建区乙级写字楼空置率甚至超过了50%。

        此外，南昌市写字楼高空置率不仅体现在不同区域的差异化对比中，根据我国一、二线城市写字楼空置率排名情况显示，南昌市字楼空置率为40.20%，位列第三，仅比第一名低3.4%。

        （二）租金售价有升有降，市场反馈呈消极
        从2016年8月到2021年8月，南昌市写字楼平均租金变化不大，维持在45-50元/㎡/月之间，而5年之间平均售价的增幅却超过了40%，花越来越多的钱投资写字楼取得的收益却稳中甚至有降，租金与售价的不同步变化导致越来越多的人只租不买写字楼。
    2016.8-2021.8南昌市写字楼租售变化情况

        写字楼的租金受多重因素影响，如区位因素、交通因素和软硬件因素等。南昌市写字楼租金水平在20元每平方米每月到100元每平方米每月之间均有需求。本文将写字楼每平方米每月的租金分为四个档次，通过实地调研后将对应价格写字楼数量分布分为无数据、少量、常量、大量四个指标，得到如下表的数据。

   对比南昌市这六个区域，在租金为20-40元/㎡/月区间，红谷滩区写字楼数量较多，东湖区、西湖区和青山湖区的写字楼在这个区间的分布数量次之。在租金为40-60元/㎡/月区间，西湖区、青山湖区和红谷滩区的分布数量相差不大，而在租金为60-80元/㎡/月区间，红谷滩区一枝独秀，分布数量较多，而其他五个区域分布数量非常少。在租金为80-100元/㎡/月区间，只在红谷滩区域有，其他区域基本没有。红谷滩区写字楼的租金价格分布均匀，可以满足不同租金需求的租客，其他五个区域则主要为中低租金需求的租客提供服务。

另外，南昌市写字楼租金平均水平这几年一直稳定在45-50元/㎡/月，2021年大约为49元/㎡/月，而沈阳市写字楼的平均租金为65元/㎡/月，重庆市写字楼的平均租金水平为79元/㎡/月，武汉市为97元/㎡/月，南昌市写字楼租金水平与其他二线城市相比偏低，如何推动高质量发展，是南昌市写字楼市场必须要面对的问题。

        （三）投资风险偏高
        写字楼的投资风险主要体现在“贬值风险”、“空置风险”、“投资收益风险”三个方面。写字楼的贬值风险表现为售价下降和租金下跌、空置风险主要表现为管理费用的定期缴纳，投资收益风险表现为年投资收益回报率低（本文认为写字楼年投资回报率低于6.67%，则投资风险较高）。
        从时间跨度上观察，南昌市红谷滩区写字楼租金从2016年8月到2021年8月整体呈现下降趋势，而南昌市写字楼整体租金水平走势平稳。2021年红谷滩区写字楼的整体空置率约在15%至20%之间，南昌市写字楼空置率则为40.2%，投资则如果在红谷滩以外的区域投资写字楼会面临非常高的空置风险且投资回报金额明显低于红谷滩区；如果在红谷滩选择投资标的，则会面临着租金下跌导致投资回收期增长的风险。

        2016.8-2021.8南昌市和红谷滩区写字楼租金变化对比

        另外，我们从年投资回报率的角度来考量红谷滩写字楼的投资价值。红谷滩区写字楼的售价大多在12000-16000元/㎡之间，当写字楼售价为12000元/㎡时，不考虑其他费用，租金为66.6元/㎡/月时，年投资回报率才不低于6.67%；当写字楼售价为16000元/㎡时，租金为88.8元/㎡/月时，年投资回报率才不低于6.67%。根据我们前文所述，红谷滩区写字楼租金在40-80元/㎡/月之间较为普遍，即使按照12000元/㎡的售价来算，也有相当一部分购入写字楼的投资者面临着高投资收益风险。

2016.8-2021.8南昌市和红谷滩区写字楼售价走势图

        综合“贬值风险”、“空置风险”、“投资收益风险”三方面观察，我们发现即使是在南昌市最繁华的区域，其写字楼的投资风险依然很高，且未来有持续走高的趋势。

四、见微知著：见招拆招方显英雄本色

        （一）开发商个性化定制
        拉长时间线来看，南昌市很多写字楼在设计开发之处就只把目光放在了“体态美”上，一心只想做高做大，没有考虑到城市商圈发展的顶层设计。因此，从开发商角度而言，要走出思维误区，不能只把目光放在“高大上”的写字楼项目上，也要为中小企业量身定做“小而美”的写字楼。
        （二）政府合理规划
        一个城市写字楼的发展史往往就代表着这座城市商业的发展史。南昌市作为江西省省会，为了经济发展和城市展示，规划建设大量的写字楼是可以理解的。但是，面对市场的过度反应，政府应调整思路，减少供应的同时积极激活存量。努力盘活边缘地带或者被淘汰的写字楼，可以将其改造成图书馆，博物馆等公共设施，或者改造成人才住房。
        （三）行业数字化发展
        最新的“十四五规划”中明确提出要加快房地产数字化发展，这对于写字楼行业来说同样是盘活市场存量的发展机遇。随着南昌市商圈和产业布局的稳定，写字楼行业已经告别了野蛮生长的增量时代了，面对旧时代的暗疾，写字楼行业需要借助数字化手段迎头赶上。写字楼数字化发展要求从招商引流、物业维护、数据支持、到移动办公，全流程管理一气呵成，将写字楼聚焦成一个数据库，供内部办公企业提高运作效率。