2020年南昌市法拍商业用房拍品数量达765件，成交数量为269件，成交率为35.16%。红谷滩区成交率最高，为52.10%；进贤县最低，为12.5%；西湖区拍卖数量最多，达125件；进贤县拍卖数量最少，仅为16件。2020年南昌市法拍商业用房拍卖总金额为251106.66万元，成交总金额为40725.11万元，成交率16.22%。2020年西湖区评估金额和成交金额都是最高，分别为57816.27万元、15714.73万元。湾里区评估金额和成交金额均为最低，分别是4472.10万元、920.74万元。红谷滩区变现率最高，为27.99%；东湖区变现率最低，仅为3.13%。

南昌市2020年法拍商业用房相关统计数据

02法拍商业用房价格影响分析

        法拍商业用房市场评估价是法院找专业评估机构评估的，起拍价大多是这个价格的6-8成，只要被执行人或者被债权人没有提出异议，一般会按照这个起拍价执行，如果一拍流拍还可以酌情降低起拍价，但每次降低的数额不得超过前次起拍价的20%，最多可以进行三次拍卖。网络法拍商业用房成交价一般在二手房市场价的85折左右，比正常二手房便宜15%，如果房子面积较大，或者参拍的人数不多，7折甚至更低成交也有可能，也就是说法拍商业用房普遍存在折价现象，下面将从宏观层面和微观层面分析法拍商业用房成交价格影响因素。

(一)宏观因素：市场制度

        宏观层面上，导致法拍商业用房折价率的重要因素之一是市场制度。以我国法拍房市场为例，除了司法机关，债务人（房主）或债权人（银行等）都有可能成为房产的卖方，这导致了网络法拍商业用房的出售方式存在多种可能，不同的出售方式使得折价率存在系统性差异，如债权人出售的变现速度快于债务人短售的速度，折价率会显著增加；当买方为第三方（非债权债务人）时，网络法拍房的成交价会显著低于市场评估价，折价率更大；同时普遍的现金交易、一次性付清（部分支持贷款购买）的支付方式也是导致法拍商业用房折价情况发生的因素之一。

(二)宏观因素：经济环境

        宏观层面的另一个影响法拍商业用房成交价格的宏观因素是经济环境，尤其是住房市场的景气情况。通常来说折价率随着市场环境的恶化而增加，也会随着住房市场的活跃程度下降而下降，这一点在南昌市2019年至2020年的网络法拍商业用房统计数据中得到进一步的支持。2020年全球新冠大流行，叠加我国“房住不炒”和“稳房价、稳地价”的房地产政策双重影响，南昌市房地产市场景气度大幅降低，住房市场特别是二手房市场活跃度明显下降，成交率和变现率的大幅下降，直观表现为流拍率激增，而流拍率激增则会导致拍卖进入二拍、三拍（变卖）环节，起拍价降低，成交价往往也随之降低。

(三)微观因素：房屋风险状况

        微观层面影响法拍房价格的主要因素有“房屋风险状况”。首先，司法拍卖房屋基本是由于债务人无法履行到期债务，而被债权人起诉，查封抵押房产，最终被法院强制执行拍卖，当前大部分是由于投资失败，资金链断裂或者沾染高利贷跑路所引起，买方接手后需承担风险。其次，根据我国法律规定，法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序，房屋合法地过户给了买受人。但是原房主的户口是没有办法强制迁出的，除非本人同意。否则买到这种法拍房后，存在无法上户口的风险，这意味着子女就学等问题无法解决。再次，根据物权法等法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效。但有些恶意逃废债务的，会把租赁合同签的很长，甚至10年、20年。如果买方拍卖了这种附带租赁合同的房屋，买下之后由于承租人的存在，自身还是没法搬进去住。另外，拍卖房屋的水电费、物业费及其他费用如果在拍卖前存在拖欠情况，也是需要拍卖后买受人自行承担的。这些房屋风险会让买方产生顾虑，而卖方通常会通过降低起拍价的方式抵消顾虑。

(四)微观层面：卖方行为

        影响法拍房价格的因素还有卖方的销售动机和销售行为。卖方销售动机取决于其财务状况、持有拍卖房产需要付出的空置成本，形式上主要体现为其可以接受的销售持时，一般而言，买方着急出手变现会导致法拍商业用房成交价低于评估价。

        价格围绕价值波动，房屋的价值主要由房产的基本面决定。法拍房本质上属于二手房市场，基本面由折旧程度、户型功能、楼层、周边环境和配套设施等因素综合决定。就南昌市而言，大多数法拍商业用房要么流拍、要么折价拍出，但拍品的基本面够硬，其也能拍出高溢价。以南昌市2020年法拍商业用房数据为例，青山湖区一拍品成交溢价率高达471.84%

2020年南昌市部分法拍商业用房溢价成交情况

        法拍商业用房价格受到多重因素影响，由于其折价成交现象普遍，买方常存有捡漏心理，但购买法拍商业用房存在诸多风险，竞拍者在竞拍前应谨慎调查后再决定是否参与。