2021年上半年，新建/二手住宅价格月均环比增速为0.42%/0.35%，折算年化增速为5.1%/4.3%。自三季度以来，房地产市场急转直下。9月，新建/二手住宅价格环比增速自2015年以来首次出现负增长（2020年3月二手住宅价格因疫情而短暂下跌）。此外 ，70个大中城市当中，二手住宅价格环比增速为负的城市在9月为52个、10月为64个，为2015年以来最高水平。

我国70个大中城市新建/二手商品住宅价格环比涨跌幅

02 2021年三季度房地产销售下滑

        2021年上半年，房地产销售额/销售面积同比增长38.9%/27.7%。然而，在2021年三季度，房地产销售额/销售面积同比下降27.8%/29.3%。2021年三季度房地产销售面积已低于2018年同期水平。 

        与此同时，土地市场也疲态尽显，主要由于资金捉襟见肘的情况下，开发商不愿竞购土地。2021年三季度，土地成交价款/土地购置面积同比下降30.4%/36.3%，较上半年5.7%/11.8%的同比跌幅进一步放缓。4月以来，100个大中城市的平均土地溢价率呈下降趋势。根据CRIC追踪的数据，9月地方政府招拍挂出的地块中有27%流拍，是2018年以来的最高水平。

100个大中城市成交土地溢价率

03强监管，强降温

        房地产市场急转直下是自2020年下半年以来实施的一系列调控措施的综合效应。若干重点城市推出“二手房指导价”，即银行批准按揭贷款时可遵循的指导价，为二手市场价格设 定上限。多个一线城市推出新的学校录取政策，以打击学区房的投机。恒大危机不断升级以及中小型开发商的违约也打击了购房者的信心，导致居民推迟购房计划。自2020年以来对中国房地产市场影响最大的政策主要是“三条红线”、“两个上限”和“土地集中出让”，分别针对房地产开发商、银行和地方政府。其中土地集中出让是指2021年2月自然资源部要求22个重点城市每年土地出让不超过三次，时间间隔和出让数量要相对合理分配。

        另外，房地产税改革试点短期也对房地产行业产生一定冲击，但影响有限。2011年上海和重庆推出了房产税改革试点，对拥有高端住房和二套房的购房者征税，税率从0.4%到1.2%不等。过去10年，上海新建/二手住宅的年均复合增长率为7.1%/5.9%，一线城市平均年复合增长率分别为7.6%/7.6%。同样，重庆住宅价格涨幅也略低于二线城市平均值。所以综合来看2021年房地产税改革试点对房市冲击有限，房地产价格的长期走势仍由供需主导。

2021年房地产税改革试点政策时间线

04供需视角下看房地产行业发展

        短期来看，房地产市场波动是供求关系变动的反映，受政策影响较大。商品房销售受货币政策、行业政策影响，当信贷政策收紧、房贷利率上升时，房地产销售增速随之收窄，限购限售限价政策也会累积市场需求，减少当期销售。房地产的供给取决于土地和资金，主要受到土地政策与货币政策的影响，当土地供给面积减少、房企融资受限时，新增房屋供给将会下降，对房地产市场产生抑制作用。

        长期来看，房地产行业受经发展水平、城镇化进程、置地人口结构影响显著。房地产行业与经济水平关系密切，一方面房地产作为国民经济的支柱产业，行业的繁荣发展将带动GDP增长，另一方面，经济发展水平的提高意味着居民可支配收入增加、消费水平提高，反向带动房地产行业发展。城镇化作为房地产行业发展的重要机遇，其带来的住房需求推动了房地产行业的繁荣发展。在高速增长后，我国城镇化率已上升至59.15%，相较于发达国家80%以上的都市化水平，仍具备一定的发展空间。但增速放缓下，区域发展分化显现，城镇化逐步转向都市化。受置地人口结构变化影响，房地产需求下降，20-50岁的人群是住房购买的主力消费人群，当置业人群数量处于增长区间，住房刚性需求增加，商品房销售向好，房价以稳定的速度增长。随着我国人口增长拐点的到来、社会老龄化比重提高，置业人群数量减少，房地产需求将受到影响。