REITS视角下的地产创新和评估机遇

          （一）什么是REITs
        REITs(Real Estate Investment Trusts）是指不动产投资信托，是以发行权益类证券的方式募集资金，并将资金专门投资于房地产和基础设施等不动产类资产，并按很高的比例将每年的投资收益（通常高于90%）分配给投资者的一种投资载体。
        REITs起源于上世纪六十年代的美国房地产市场，随后拓展至不同行业和不同国家及地区。从2011至2021，十年间全球规模已超过2万亿美元。

        2011-2021全球REITs规模情况

        2020年4月30日中国证监会与国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称40号文件）以及2020年8月证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称54号文件），这标志着公募REITs正式在我国起航。

（二）REITs在我国房地产行业的创新应用——保障性住房的REITs模式

        REITs是房地产证券化的重要手段，其实际上是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。借助这一底层逻辑，REITs对我国房地产行业产生了巨大创新力。我国已经把保障性租赁住房纳入基础设施领域REITs试点行业中。保障性住房REITs便是我国房地产证券化产物下的创新机制。其具体运作逻辑如下图。

        在未引入保障房REITs模式前，保障房建设资金来源主要是政府的投资和单位的住房公积金。这不仅加重了中央到地方政府的财政负担, 还无法满足保障性住房对资金的大量需求, 不利于各地方政府保障房工作的开展。通过引入保障房REITs模式，可以解决地方政府保障性住房建设的资金短缺问题、完善我国房地产金融体系、拓宽投融资渠道、提高保障性住房管理效率。

（三）REITs助力资产评估业务增量发展

        40号文件和54号文件对公募REITs的试点行业及其资产评估进行了具体规定，表明资产评估行业在证券市场发挥的作用日益显著，毫不夸张地说，资产评估是REITs估值的核心。资产评估值很大程度上决定了REITs的定价水平。
        40号文件对我国公募REITs试点聚焦的重点区域、重点行业、优质项目等做出了明确要求。但酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不在本次试点范围内。而这些项目的资产类型是美国和亚洲REITs、新加坡和香港REITs持有的中国境内物业以及国内类REITs的主要类型，这也是我国REITs试点后的发展方向。相关的评估业务也必将随我国REITs领域蓬勃发展而不断壮大。

        REITs的引入为我国房地产行业补充了流动性，推动房地产金融制度创新。同时，资产评估行业也会迎来新的发展机遇。长远看来，REITs的发展对于当下遇冷的房地产行业乃至于我国整体经济发展都具有重要意义。