7月25日，银保监会召开全系统2022年年中工作座谈会暨纪检监察工作（电视电话）座谈会，总结上半年工作，分析当前形势，安排下半年重点工作任务。会议指出，支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展。

7月28日，政治局召开会议，分析研究当前经济形势。会议首次提到保交楼，十分具有针对性地明确要压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

上半年，多地业主因收房无期主动停贷引发市场关注，多地商品房项目延期交付也引起当地政府部门的高度重视，暴露出了商品房预售资金监管过程中出现的诸多问题。

商品房预售制最早出现在香港，俗称“卖楼花”。据了解，1960年香港一楼盘也出现费用超支停工、项目“烂尾”。此后香港加强预售监管制度，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还需证明有资金有能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律师所与建筑师的核准。为了防止开发商、律师所、建筑师等造假，套取监管账户资金，香港要求律师所在银行开设的监管账户、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需银行自身推动项目完工。随着商品房预售监管制度完善，香港楼盘“烂尾”现象较少。

　　对于商品房预售，世界各国都设立了严格的监管制度。如英国推行按时间分期付款，期房首付比例约为10％至25％，随后6个月至24个月内再支付第二笔、第三笔各5％至10％的房款，交付后至少支付55％的尾款。

　　事实上，很多国家是购房者按工程进度支付款项。如德国期房采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。新加坡期房购房者首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。而我国现行商品房预售制度是在交房之前购房者就支付全款。

中国大陆商品房预售体系

图片来自：信达证券研报

针对我国商品房预售存在的问题，近期，多地政府因城施策，积极采取措施保民生，稳市场。具体如下：

7月14日，西安发布关于防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知。指出要强化商品房预售资金监管，商品房预售资金（包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款）应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。工作措施还指出，严格拨付标准。商品房项目完成主体结构验收前，累计使用重点监管资金不得超过总额的50%；完成竣工验收前，不得超过95%；完成竣工验收备案前，不得超过99%；不动产首次登记后，可以提取剩余1%。其中，7层以上的建筑，总层数达到1/3、2/3前，累计使用重点监管资金分别不超过总额的20%和35%。工作措施还提出，加强账务核对，各辖区住建部门每月要与监管银行对账不少于一次，发现开发企业违规挪用重点监管资金的，应当立即停止拨付并依法查处。

7月11日，深圳市龙岗区人民政府办公室印发《龙岗区关于进一步加强房地产项目全周期监管的指导意见》的通知。通知从加强土地使用源头管理、注重设计合理性、加大建设监管力度、完善销售环节管理、严格验收环节监管、确保有序交付和强化使用管理等七个方面提出意见。

重点指出区住房建设局要对房地产在售项目预售资金的收存和使用情况全面核查，排查项目风险隐患，对于预售资金监管要严格按比例留存, 确保房地产项目建设竣工交付，维护广大购房者合法权益。市市场监督管理局龙岗监管局应对含有虚假或者引人误解、欺骗、误导消费者的广告及虚假房源信息，在房地产广告宣传中承诺办理入户、就业、入学信息等违法违规问题进行重点整治。严格要求土地使用者按约定的土地使用条件进行开发建设。加大对土地违法违规行为查处及批后监管力度，督促项目按期开工、竣工。

8月2日，东莞市住建局发布《关于进一步规范商品房预售款收存管理和使用管理的通知(征求意见稿)》，公开征求意见。其中拟规定，由购房人通过关联预售资金监管系统的POS机刷卡、银行柜台转账、网上银行转账等方式，将购房款直接存入相应房屋的商品房预售资金监管子账户，开发企业不得以其他任何形式私自截留、收存购房款。

8月3日，绍兴镜湖新区开发建设办公室发布关于进一步明确重点商品房项目预售资金监管专户支付监督有关规定的通知，为进一步规范重点商品房项目预售资金监管专户（以下简称专户）出账流程，绍兴镜湖新区现将专户支付监督事宜进行了明确。通知明确了申请使用监管专户资金应提供资料事宜以及监管专户资金支付监督的流程事宜，重点对工作要求做了部署。要求重点商品房项目预售资金监管专户余额达不到剩余工程预算清册总额的130%，由项目工作专班办公室将相关情况书面函告人民银行、银保监分局、预售资金日常管理行政部门督促整改，并就资金支付管理提出相应措施。

8月3日，湖南省长沙市住建局发布《关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》，将对全市商品房预售资金采取“全额全程、流向流量、监测监管”方式，强化“政府监控、银行监管”模式，要求购房人交存的定金、首付款，商业银行和公积金中心发放的按揭贷款等购房款，全部通过监测专户存入监管账户，对资金流向进行全程监测，对项目工程建设款实施重点监管，保证资金“留在项目、留在当地”，优先用于项目建设，保障房地产项目竣工交付。

8月4日，云南省勐腊县人民政府发布关于《进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》。《意见》还表明将加强商品房预售资金监管，售资金监管额度内的资金应确保满足项目竣工交付需要，商业银行不得擅自划扣。设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调资金。除建设工程、材料款、设备款债权外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，人民法院对于监管账户中监管额度内的款项，不得采取扣划措施，不得影响账户内资金依法依规使用。

8月10日，连云港市住房和城乡建设局发布《关于进一步促进连云港市房地产市场健康稳定发展的通知》。调整了商品房预售政策。市区对2021年7月1日后新出让商住用地在2023年12月31日前申请预售证的项目，对工程形象进度的要求视同信用考评A类企业。采用担保方式释放部分商品房预售监管资金。在严格执行商品房预售资金监管制度的基础上，由房地产开发企业申请，采取商业保函方式，释放一定数额资金用于房地产项目的建设和运营，上限为重点监管资金额度的30%。

点评：加强商品房预售监管是保障房地产市场平稳发展的重要举措