《国有土地上房屋征收评估办法》规定“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。”而《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》第二条规定“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”。

从理论上来说，以征收决定公告之日为评估的价值时点, 可以保证货币补偿或产权调换房屋与被征收房屋财产价值相当, 可以实现对所有被征收人公平补偿、平衡补偿。并且全国各地也都沿用了这一规定。

然而，这一征收制度设计未考虑征收补偿间断超过一年的问题。《办法》实施于2011年，随后10年内全国各地房价走了一波主升浪。当征收决定公告日与征收补偿实施启动日或征收补偿实际到款日相差一年以上，房价前后可能差距过大。此时，作为切身利益者的被征收人，往往无法接受以公告日作为价值时点评估被征收房屋的价值。而对于评估师而言，又该如何确定房屋征收评估的价值时点呢？如果坚持以征收决定公告日为评估价值时点, 往往会引起被征收人的强烈质疑, 认为没有得到充分、合理的补偿, 拒绝签订征收补偿协议,甚至引发后续一系列麻烦;如果改变评估价值时点, 又与征收评估办法的规定相违背。

事实上，据有关统计显示，中国裁判文书平台检索出的2018年全国行政类型涉及迟延补偿的135份案例中，坚持公告日为评估时点的89份，否认公告日为评估时点的42份，回避评估时点争议的4份，所占比例分别为66%、31%和3%，可见房屋征收价值时点的确定在司法界也存在争议。

既然在延迟补偿情景下，严格按照法律规定以征收决定公告日作为价值时点有争议，那么又该如何确定国有土地上被征收房屋价值时点呢？最高法的一则判例为我们解除了困惑。

首先，最高法在判例中明确不宜动辄轻率否定以“征收决定公告之⽇”作为评估时点的合理性，但又强调房屋征收中评估时点的确定要综合考量以下五大要素：

（1）注意当地房地产市场价格波动的幅度并考虑评估报告的“应⽤有效期”。要参考《房地产抵押估价指导意见》第⼆⼗六条规定，从估价报告出具之⽇起计，⽆正当理由的，市、县级⼈民政府⼀般宜在⼀年内签订补偿安置协议或者作出补 偿决定。

（2）市、县级⼈民政府未在⼀年内作出补偿决定，是否存在可归责于被征收⼈的原因。

（3）补偿决定时点明显迟延且主要归责于市、县级⼈民政府与其职能部门⾃⾝原因的，同时房地产市场价格发⽣剧烈波动，按照超过“应⽤有效期”的评估报告补偿，明显不利于被征收⼈得到公平补偿的，则不宜再坚持必须以“征收决定公 告之⽇”为确定补偿的评估时点。

（4）坚持《征补条例》第⼆⼗七条规定的实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。此处的“对被征收⼈给予补偿后”应当作限缩性理解，即不仅仅是签订协议或者作出补偿决定，⽽应理解为补偿协议约定或者补偿决定确定的款项已经交付（被征收⼈不接受的已经依法提存）、周转⽤房或者产权调换房屋已经交付（被征收⼈不接受的已经依法提存相关凭证与钥匙）。

（5）征收房屋范围是否过⼤，难以在⼀年内实施完毕，并存在分期实施征收决定情形，且被征收房屋在强制搬迁前仍然继续由被征收⼈正常使⽤等因素。

其次，在该案例中，最高法认定某某区政府将征收决定公告之⽇作为评估时点是合理的，但其在征收补偿⽅案确定的签约期限内尝试以反复协商代替补偿决定，甚⾄以拖待变以致久拖不决，造成补偿安置纠纷经年得不到解，是因自身原因导致的延迟补偿，同时房地产市场价格发⽣剧烈波动，按照超过“应⽤有效期”的评估报告补偿，明显不利于被征收⼈得到公平补偿，故判决以征收补偿决定作出日作为评估时点。

结合前文，面对房屋征收延迟补偿价值时点确定的问题，本文有如下思考：

1.征收部门应当在征收补偿⽅案确定的签约期限内应立即启动作出补偿决定程序，并在合理的期限内作出补偿决定。如果被征收⼈不配合征收补偿程序时，征收部门依法有权作出相应处置，而不能怠于履⾏补偿安置职责，反复协商拖延时间。

2.在房屋征收延迟补偿情境下，评估师要结合最高法给出的五大考量因素，综合选取价值时点。