11月14日，银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称为《通知》），《通知》的重点如下图所示：

今年上半年监管层就已发文支持“出具保函置换监管额度内资金”，实际上，为创新商品房预售资金监管模式，管好用活项目资金，不少城市也早就提出了适度的保函代替政策。

比如，今年5月，在监管资金方面，厦门允许房地产开发企业采用商业银行保函替代一半的应留存预售监管资金，支持企业盘活资金。

再比如，今年9月，中国银行咸阳分行成功为某房地产企业开具商品房预售资金监管保函1992万元，该笔业务是陕西省金融机构为房地产开发企业办理的首笔商品房预售资金监管保函业务。

该《通知》其实是再一次强调，明确对商业银行出具保函置换监管额度内资金的支持。

具体来看，在内容方面，《通知》对于房企准入资质、置换额度、置换期限、资金用途、参与银行均作了明确要求，以确保专款专用，保障政策风险可控。

在额度方面，《通知》要求，保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。监管额度内资金拨付使用时，保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。

在期限方面，《通知》明确，商业银行要合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。项目竣工交付或商品房项目完成房屋所有权首次登记预售资金协议解除后，保函相应失效。

在资金用途方面，《通知》规定，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。

商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房人，购房人按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款，包括定金、首付款、后续付款、按揭付款等。房地产销售低迷，加之房地产信用环境偏紧，部分房企现金流压力相对较大，国内金融管理部门积极采取措施，支持房地产融资，有助于缓解房地产融资压力，对于稳定市场信心、促进房地产复苏有重要意义。　

值得注意的是，2021年以来，预售制度和预售资金监管受到前所未有的质疑。因为部分城市商品房预售资金监管不到位，一些房地产开发企业违规挪用预售资金，严重侵害了购房人合法权益。所以并不是所有房企都可以使用预售监管资金。《通知》特别强调，对债权债务关系复杂、涉案涉诉纠纷较多、对外担保额度过大、施工进度明显低于预期的项目，应审慎出具保函。对于项目主体与总承包方存在关联关系的，要充分评估项目风险。