1月5日，深圳市住房和建设局等6部门印发《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》。方案明确，二手房“带押过户”模式指存在抵押的房产，在不提前还清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，实现用购房款还旧贷款（使用买方的购房资金来偿还卖方的银行贷款）。

在二手房“带押过户”过程中，通过推行“顺位抵押”、二手房转移及抵押“双预告登记”等多种模式，优化业务流程，实现二手房交易更加高效、便捷。二手房交易过程中，买卖双方可选择适用二手房“带押过户”模式，交易房产需满足除原银行贷款抵押外没有设立其他抵押的条件。

方案提出，稳妥推进试点，鼓励全面探索。在试点范围方面，先试点推广买方一次性付款或买卖双方贷款银行为同一家银行的二手房“带押过户”，再逐步推广至买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。同时，鼓励各银行先行先试办理买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。在模式做法方面，除“顺位抵押”“双预告登记”模式外，鼓励积极探索其他模式，为全面推广二手房“带押过户”积累经验。

深圳2022年二手住宅共成交21701套，较2021年成交量下滑46.68%，接近腰斩，月均成交仅约为1808套，创近15年新低。在二手房市场不景气的背景下，国家对于住房改善、换房需求扶持力度又较大。深圳要稳定楼市，必须要将二手房市场稳定住。因此，深圳市推出的二手房“带押过户”的政策，从中长期来看，对于后续二手房交易市场的发展具有非常好的推动作用。但从“带押过户”政策本身出发，并不能将其理解为一个“救市”政策，而是一个不动产登记改革、便民服务政策，是一种新常态化的长效机制。在当下的房地产市场环境下，“带押过户” 政策的实施，可以有效缩短部分二手房交易周期，加快存量房的市场流通。此类新交易模式通过打破此前的一些制度屏障，创新流程，实现便捷、高效和安全的交易效果。具体来看，便捷指买卖双方只需在一个窗口提交一次材料即可完成相关交易和过户业务；高效指相较过去至少3个月的业务时间，现在可压缩至3天；安全指全程交易均是在资金监管协议下进行，买卖双方交易有保障。

事实上，自2022年8月份以来，有超过20个城市宣布推出二手房“带押过户”的交易模式，其中既有深圳、广州、西安、宁波、苏州、无锡、济南、东莞等热点城市，也有中山、丽水、潍坊、淮安等三四线城市。像济南市自然资源和规划局协同济南市住房公积金中心和银行、公证等机构于8月17日推出了二手房“带押过户”登记新模式；9月中旬，无锡市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局联合发布了无锡市区二手房“带押过户”政策，临近深圳的东莞于2022年12月30日发布推行存量商品房“带押过户”模式的通知等等。

值得注意的是，“带押过户”政策虽为二手房转让创造了有利条件，但是其中的法律风险仍需引起买卖双方的重视。从买方角度而言，银行作为抵押权人仍享有该房屋的优先受偿权，买方的所有权不能对抗优先受偿权。同时，银行是否行使优先受偿权一般取决于卖方。一旦卖方不能按时还款，买方即会面对房屋被执行的风险。从卖方角度而言，自身的还款义务并未消灭。如果发生了触发提前还款的情形（如房屋损毁、灭失），卖方即会失去贷款的期限利益，因贷款加速到期承担巨大的资金压力。

此外，“带押过户”政策具体实施落地存在一定障碍，例如除了买卖双方贷款银行为同一家银行，有二手房“带押过户”的案例，非同一家银行实施的效果不佳。主要原因是不同银行的贷款评估模式不一样，对同一套房产的评估价值有差距。