1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。

通知指出，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。

通知要求，对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

回顾2022年，央行、银保监会5月发布通知，将购买普通自住房的首套商业性个人住房贷款利率下限调整为相应期限LPR（贷款市场报价利率）减20个基点，二套住房贷款利率下限不变。9月底，央行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，明确指出符合条件的城市，在2022年底前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。此后，武汉、天津、温州等多个城市首套房贷利率下限降至4%以下，部分城市取消利率下限，利率执行截至2022年12月31日。

此次通知的发布，可以视为《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》这一政策的延续。2022年我国房价下行的城市数量较2021年相比有所增加，预计2023年可进行首套房贷款利率下限调整的城市会进一步增多。而这一政策的延续，也表明了当前监管部门对于楼市政策宽松态势的保持，同时针对居民合理住房需求给予持续关注，为各地“因城施策”用好政策工具箱给出了一个明确信号。

本次政策明确城市的住房贷款利率与新建住房价格走势挂钩且调整利率的时间有限定，在季度评估期内满足条件的城市，可以阶段性维持、下调或取消当地首套商贷利率下限。当前，多个城市房地产市场调整压力较大，价格仍处于下跌通道，短期符合条件可以下调或取消房贷利率下限的城市数量较多。此外，本次政策明确评估期内城市新房价格环比和同比连续3个月均上涨，将恢复全国统一下限（当前是4.1%）条件的设定，也进一步体现了“因城施策”的调控思路。

目前来看，符合新房贷利率下调的城市基本集中在三四线城市和部分二线城市。此外，在不断调整首套新购住房贷款利率的同时，也可考虑进行存量房贷利率下调试点，降低存量购房人的月供压力的同时，还能进一步释放内需，改善房地产市场预期。