2022年度南昌土地市场
01
供应分析
按照南昌市公布的2022年年度土地供应计划来看，2022年南昌市本级经营性用地供应5716亩。
从完成度来看，南昌市本级共成交2436.01亩，完成计划的43%。同比去年（30%）有所增加，但仍远低于2020年（87%）。
其中西湖区完成度最高，达88%，基本集中在朝阳新城，不过经过这轮出让，朝阳的土地所剩不多了；其次为青山湖区，完成度为58%；红谷滩和高新区完成度均为53%，红谷滩集中在中心区和沿江区域；高新区集中在艾溪湖片区；青云谱区完成度为31%，本计划供应9宗地，但有5宗经营性用地惨遭流拍（江铃片区3宗，洪都片区2宗），流拍率为区域最高；经开区完成度为29%；东湖区和新建区完成度约10%，均仅供应成功1宗地；而湾里零成交。
02
成交分析
2022年南昌市全市（包含三县）共成交153宗土地，成交面积合计11349.61亩，成交总价251.05亿元。
其中经营性用地共成交79宗，数量比去年上涨25.4%，成交面积合计约4414.42亩（294.29万方），同比去年减少2.6%，出让总金额约240.8亿元，同比去年增加11.7%。
另外赣江新区共成交11宗经营性用地（1宗住宅，10宗商业），成交面积合计1080.5亩（72.03万方），成交金额为14.63亿元。
从近几年的成交数据来看，2016年-2019年四年成交量波动不大，每年成交金额接近400亿元，到2020年，土拍市场异为火热，而后两年土地流拍增多，市场变得冷清。
因南昌实行集中供地，全年南昌市共有四次集中土拍，分别为3、5、10、12月份，前两次集中供地，房企拿地较积极，而后两次集中供地，市场出现疲软，流拍地块较多，国企和城投成为拿地主力军。
分用途看土地成交情况，2022年度南昌市住宅兼容幼儿园用地成交最多，共成交总面积为1969.3亩，占比45%；总金额为146.85亿元，占比61%。
03
区域及楼面价分析
从各区县成交行情来看，2022年南昌市经营性土地辐射区域成交数量及面积集中在南昌县，成交数量22宗，但流拍的数量也是最多，流拍10宗，且象湖滨江板块供应较少；成交总价属红谷滩最高，共成交11宗地，成交金额为64.65亿元，占比27%。西湖区涉及住宅用地楼面均价最高，为6643元/㎡。
2022年南昌市（全市）涉及住宅用地成交楼面均价为4163元/建筑㎡，因安义县土地成交数量骤减，同比去年（3666元/建筑㎡）上涨13.6%。
南昌市（不含进贤县、安义县）涉及住宅用地成交楼面均价4415元/平方米，同比去年（4776元/建筑㎡）下降7.6%。
04
溢价率及地价房价比分析
2022年南昌市成交的79宗经营性地块中有27宗溢价成交，占比34%。全年有14宗土地因超土地竞价上限而进入摇号（高新区2宗，红谷滩4宗，经开区2宗，青山湖2宗，青云谱1宗，西湖区3宗）。
土地成交平均溢价率为6.0%，同比下降2.9个百分点，其中商服平均溢价率为6.6%（因为有2宗加油加气站用地溢价），涉及住宅用地平均溢价率为5.8%。
从近几年走势可知，2016-2019年，南昌市房地产行情好，土地拍卖热情高，平均溢价率均超过了30%，至2020年，房企拿地趋于理性，平均溢价率直线降低，降低至13.5%。
2021年下半年起，南昌市土拍发布新政策，出让时设置土地竞价上限，加上房地产大环境差，企业经济紧张，土拍热情不高，成交地块均以底价成交，2021和2022年土地溢价率降至个位数。
2022年南昌市楼面地价与毛坯限价比集中在30%~50%，平均地价房价比为38%。
05
流拍分析
2022年南昌市（含安义县、进贤县）共计划供应214宗地，其中成功出让153宗地，因各种原因提前终止出让的有29宗地，而流拍的有32宗地，流拍率为17%。
2022年南昌市（含安义县、进贤县）经营性用地流拍28宗，面积达1783.88亩，终止及流拍集中在下半年（尤其是10月份）。流拍涉及的区域有9个区域（南昌县10宗、青云谱5宗、青山湖3宗、进贤县3宗、红谷滩2宗、东湖区2宗、西湖区1宗、高新区1宗，经开区1宗）。
06
土地市场TOP地块分析
2022年土地市场流拍较多，市场较低迷，但仍有优质地块继续创造纪录。
今年热度最高的企业非建发莫属，虽然全年仅拿下两宗地，但土拍金额却达21.72亿元，位列榜单第一。这两宗地均位于西湖区朝阳新城，位置相近，项目名称分别为建发养云和建发缦云，其去化速度超级快。
3月23日，伟象以91%的最高溢价率拿下南昌县一宗纯住宅用地（DAJ2022008地块），成交总价1.62亿元，成交单价573万元/亩，成交楼面价4298元/建筑㎡，该地块位于力高国际城西侧，属于象湖新城商圈板块，周边配套完善。
11月30日，经过摇号，国资&煊辉以最高楼面价12072元/建筑㎡拿下红谷滩一宗住宅用地兼幼儿园（DADJ2022068地块），成交总价约8.49亿元，成交单价1851万元/亩，该地块靠近地铁口，位于铜锣湾购物广场对面，妥妥的优质地块。
【开元点评】
2022年，南昌土拍市场延续2021年下半年的低迷，土地成交面积创历史新低；因设置了土地竞价上限，土地溢价率跌至6%；房企拿地积极性不高，流拍率走高至17%。
从各区域的成交表现，南昌县在成交数量上最高，但不同以往的是，此次象湖滨江地块出让较少，仅成交4宗地且均是南昌县城投托底。而其他区域供应均表现平平。
从房企来看，除一些优质地块有个别民营企业的身影外，其他土地基本上被国企及城投以底价揽下。以往的知名品牌房企如保利、万科、金茂在今年没有大动作，但值得一提的是，因为竞争力小，本土房企重出江湖，像汇仁、南崇、大唐商贸城。
展望2023年，随着调控政策的见底，面对低迷的市场，南昌很可能退出集中供地，为稳定土地市场，预计会加大优质地块的供应比例，并放松地块出让条件，降低楼面地价，土地市场更将趋于稳健。