一、市调时间：2023年9月
二、调查对象：青云谱区井冈山大道
三、青云谱区简介：
青云谱区，隶属江西省南昌市，青云谱区位于南昌市城区的南部，地处赣抚平原腹地，与青山湖区、南昌县、西湖区接壤，面积43.2平方千米，辖5个街道（即三店、洪都、徐坊、京山、岱山街道）、1个镇（青云谱镇）、1个省级工业园区（昌南工业园区）和1个八大山人梅湖景区，共有73个社区和12个行政村。 2022年末，青云谱区常住人口为36.03万人。
《青云谱镇“十四五”（2021——2025）发展规划》。青云谱镇以“产业强镇、宜居新镇、首善名镇”为目标定位，聚焦“一轴一域四区”产业发展总体格局(即以广州路为主轴，全域推进灯彩文化建设，打造商贸服务区、楼宇总部区、数字创新区、智慧物流区)。
从规划中可以看出，整个青云谱生机焕然，原因来自大量的土地供应，这是南昌市其他老城区不能比拟的。目前重点打造的是广州路为主的区域。住宅供应较大，未来二手售出会相对竞争较大。整个青云谱只有一条地铁，地铁3号线，主要贯穿迎宾大道。其他区域暂无，洪都新城、广州路目前没有，网传规划5号线，等待官方文件。目前青云谱算整个老城区的低洼的地带，对比象湖滨江还是相对较好。
三、井冈山大道简介：
南昌井冈山大道，原为1928年建成的南莲路的一部分，1966年更名为“井冈山大道”。1973年，老福山街心花园以北部分被划出并易名为抚州路（今为“广场南路”），而包家花园以南部分则复名为“南莲路”。
井冈山大道形似一根长长的竹签，将老南昌零散的符号和记忆聚合在一起，与站前路、解放西路、建设路、何坊西路和广州路等城市主干道相交，长4790米，成为老城区一条名副其实的主干道。
三、市调范围：
经实地调查，考虑部分区域物业形态、交通情况、人流量差异较大，现以井冈山大道与何坊西路及南一环路的交叉处为分界点，将市调区域基本分为A、B、C、D四个区域，依次开展市调。
四、A区域市调情况：
井冈山的大道A段全长约2公里，沿街商铺主要由社区、商业办公、客运站底商组成。本次市调商铺主要集中在江东住宅小区至五机住宅小区路段，全长约500m，店铺空置率较低，有零碎空置主要集中在江东住宅小区底商。路段沿街商铺面积区间为55-70㎡，租金区间为80-110元/㎡·月，越靠近江东住宅小区底商的商铺租金明显高于其他区域。其中主要原因为小区西侧有约45000㎡的汽车汽配城、农贸市场及其他小区主要出入口、导致路段客流量远大于其他区域。据调查，区域客流中老年占比较高，小区内外底商租金差异较大，竞争比较激烈，这可能也是小区外侧底商有零碎空置、转让的主要原因。
附：A区域部分商铺实勘图片：
五、B区域市调情况：
井冈山的大道B段全长约1.5公里，沿街商铺主要由商业、办公底商组成，空置率较低。经市调，井冈山大道主要交通方式为机动车、电动自行车，公交站约9个左右，无地铁通行。在河西路与井冈山大道交叉路口处店铺租金受到道路规划影响，临街为地下通道，店铺整体展示面交叉，且停车交通不便，租金约为50-60元/㎡·月。B段唯一的购物广场-朗贤广场，沿街人流较大，交通较好，沿街商铺租金约为80-100元/㎡·月、餐饮为主，内部商铺单间面积较大，工作日人流较少，类型以服装销售为主，1000㎡的商铺租金40元/㎡·月。在主要以加盟店为主。
附：B区域部分商铺实勘图片：
六、C区域市调情况：
井冈山的大道C段全长约1.5公里，位于B段东侧，沿街商铺主要由住宅底商组成，空置率一般。受交通及部分区域在施工影响，整体店铺的展示面较差，租金在50-60元/㎡·月，在局部写字楼、例如世纪欧美中心对面的商铺，整体展示面及租金都要高于其他商铺。
附：C区域部分商铺实勘图片：
七、D区域市调情况：
井冈山的大道D段全长约2公里，位于A段东侧，沿街商铺主要由住宅底商组成，空置率一般，受A侧市场影响，客流量远不如A侧，租金大约在55-70元/㎡·月。
附：D区域部分商铺实勘图片：
八、市场总结：
区域商铺租赁市场总结：井冈山大道两侧店铺租金差异较大，东侧租金明显高于西侧。普遍租金在55-70元/㎡·月左右，局部客流量大的店铺租金80-110元/㎡·月。