日前，宁波出台了一系列房地产新政，对限购、限售、房贷、公积金贷款等多项房地产政策作出调整优化。其中，全新推出的“换新购”服务模式，成了市民们热议的话题。
10月20日，由宁波市住房和城乡建设局指导，宁波市房地产业协会主办的住房“换新购”活动正式启动。
“换新购”究竟如何操作？所谓“换新购”，指的是购房者出售二手住房，换购新建商品住房。“换新购”服务主要分为三个步骤：
01
签署协议、明确房源
也就是，购房者确认改善需求，在活动参与楼盘中选定心仪的新建商品住房房源，与开发企业签订新建商品住房（放心买）认购协议，与经纪机构签署二手住房（优先卖）协议，明确意向买进和售出房源，同时签署三方协议。
02
锁定房源，优先售卖
在协议规定期限内（倡议期限为30至90天内，具体以协议约定为准），开发企业为购房者锁定意向房源，同时经纪机构通过“优先卖”服务，帮客户通过线上流量倾斜、经纪人端线上线下聚焦推广加速二手住房销售，缩短二手住房售出周期。
03
成交与否，履行合同
若二手住房在约定时间内售出，则购房者按约定流程办理新建商品住房购买手续；若二手住房在约定时间内未售出，则开发企业按约定退还新建商品住房认购金，购房者无需承担违约责任。
宁波市房地产业协会相关负责人表示，推出“换新购”服务模式，支持“以小换大”、“买新卖旧”，旨在更好发挥一二手房市场梯度消费和联动效应，加快房产置换效率，更好地满足市民改善住房的需求。同时，也切实减轻市民购房负担、享受更多实惠，提升市场活跃度，促进房地产市场平稳健康发展。
多地推住房“以旧换新”新模式
实际上，近段时间以来，南京、济南、淄博、南通等多个城市都推出了住房“卖旧换新”模式，旨在更好发挥一二手房市场梯度消费和联动效应，加快房产置换效率，更好地满足市民改善住房的需求。
从各城市颁布的政策来看，“以旧换新”存在两种模式。
1、第一种是购房者、开发商、中介签订三方协议，购房者确定好新房房源后，向房企交纳定金锁定意向房源，中介集中资源优先推售购房者的旧房，一般旧房挂牌会有3至6个月一定的期限，期限内若旧房卖出，双方的购房合同生效，反之开发商则退还购房者定金。当前大部分城市如南京、南通、淄博等推行的都是这种模式。
2、第二种是房企或者房企寻找的第三方接手购房者的旧房，实际操作中一般是先旧房评估，旧房过户给房企，房企再将该房抵押给银行获得贷款，贷款作为旧房房款划给购房者用作新房房款抵扣金。比如，海宁市鼓励房企购买意向购房人的存量房，给予房企总购房款2%的财政补贴。扬州房交会上，扬州新能源房屋开发公司提供两种选择方式，分为“直接置换”和“委托置换”，其中“直接置换”就是房企收购购房者存量房，购房者购买新房。
开元点评
当前房地产市场换房需求实现的难度大，二手房挂牌量比较大，降价卖房是主流，二手房交易周期越来越长，购房者换房第一步—卖掉手里的房源就遇到困难。这也促使各地陆续出台相关政策促进市场流通。
尤其是很多三四线城市新房去化难度增大的情形下，房企有着很强的参与热情，谁抢到了这波置换需求，谁就更容易在当下市场环境下取得先机。
但对于房企来说，“以旧换新”也并非百利而无一害，“如果购房者提前锁定了房源，这一房源将不能在市场上另行出售，一旦后续置换人群旧房卖出不顺利，亦会导致退订风险上升，无形中拉长了新房去化周期，更大程度上影响到房企的销售资金回流，从而使得房企流动性压力增加。