前言
现阶段，我国的房地产的发展已经由大规模的开发建设阶段转变到存量房经营阶段，租赁市场迅速发展。随着传统评估业务诸如抵押、征收等业务的减少，租赁评估业务成为评估机构新兴的评估业务之一。本文结合评估机构的评估实践，对租赁评估业务进行分析，对租金价格评估方法进行探讨。
租金价格评估业务的主要来源
租金价格评估业务的主要来源：1、国家提出房地产“租购并举”，对拟推向市场的各类廉租房、公共租赁住房需确定租金指导价；2、国有企业拥有大量的存量房屋，包括店面、仓库、办公楼、空地等，为盘活国有资产，保证资产的保值增值，每年定期要对拟出租的物业进行租金价格评估；3、大量企业诸如银行、电信、邮政等，在商业网点布局中，对拟租入适宜的物业，甚至租出空余物业，需要租金价格评估；4、司法案件中的租赁权价格损失补偿；5、军队停止有偿服务中对需要退出和调整租期军产租赁价格评估；6、房地产证券化即房地产投资信托基金（REITS）评估中，长期稳定的租金收入是基金成立的前提7、住房租赁企业可依法将住房租赁相关收益设立质押，质押的数额由评估确定。以上等等，不一而论。租金评估在维护市场公平、实现资产保值增值、发现价值等方面发挥着重要作用。
租金的定义及评估方法
市场租金的定义：在公开市场上由熟悉情况且不受强迫的租赁双方，就租赁协议条款和限制条件（包括用途、费用与税金承担义务、使用限制、装修和设施、租赁期限、金额变化、续租、有限购买等）自愿达成的在价值时点的最可能的租赁金额。我们传统的评估方法是比较法、收益法和成本法，前两种方法在实际中运用较多，成本法较少出现，本文将重点关注成本法在租金评估中的运用。
一、收益法评估租金，我们现在一般运用收益法倒算!也就是将收益法公式中已知条件和未知数倒置求出租金。值得注意的是，所求出的结果只是净收益而不是租金，还要加上租赁期间所有的运行成本并考虑空置率才是租金。年租金= (年净收益+年运营费用)/空置损失率
二、比较法评估租金，比较法评估租金需要注意的是选取交易案例时一定要看租赁合同关注约束条件和租金内涵。有时候相邻租金差异很大，其原因在此!如由谁装修、是否包含电费和物业费等等。另外有的项目处于市场培育期而有的项目在成熟期，租金相差较大;同时要厘清租金支付方式、有无递增比例，是否有押金、租金的计价方式，是按建筑面积还是使用面积等等，收集的案例必须经过调查和修正，统一了价值内涵和比较基础才能使用。
三、成本法评估租金，实践中较少遇见，但同样是一种重要的租金评估方法，在一些特殊场合还有着特殊的作用。比如市场交易不太活跃，案例不充分的情况下可以采用。房屋租金是由地租、折旧费、维修费、管理费、保险费、投资利息、房产税、利润组成。
成本法中容易产生异议部分分析
1、折旧费，房屋是由主体结构、装修和设施设备三大部分组成，但这三大部分的耐用年限不尽相司，应该分别测算折旧费。主体结构的耐用年限与建筑物的耐用年限同步，可以按照不同结构房屋的耐用年限确定。装修的耐用年限根据装修程度，一般按照 5-10 年确定耐用年限，设施设备按照各自耐用年限确定。
2、房产税，房产税的计算要结合租赁物业的具体情况，比如在军队退出有偿服务的租金评估中，自用军产是免征房产税的，但如果实际租赁者在实际经营中缴纳了房产税并提供了交款凭证!应该据实扣除
3、地租，地价是地租的货币表现和结果，是地租的资本化，也称土地净收益。目前我们可以收集到的案例是土地出让价格，严格意义上也是士地的租赁价格的资本化表现，只是租期各有不同，商业用地 40 年，工业用地 50 年，住宅用地 70 年。通过出租房屋的合法用途或实际用途确定使用年限，再通过收益法求出土地净收益(即土地租金)。
总结
租赁价格评估与市场价值评估存在差异，考虑因素更为细致，目前国家层面和地方层面的协会尚未出台租金评估的技术规范，在实践中关于租金价格评估的收费业也没有统一的标准(有按建筑面积计算的，有按房价倒算的等等)，有必要尽快出台各类租金评估的技术指引或课题研究，进而指导评估机构开展相关业务。
评估机构在转型升级和高质量发展阶段自身应不断研究市场新变化、新需求，在实践中应积极探索估价技术的细化与提升，发现新机会，为客户提供优质、专业的服务，实现业务多元化和服务多样化。
前言
现阶段，我国的房地产的发展已经由大规模的开发建设阶段转变到存量房经营阶段，租赁市场迅速发展。随着传统评估业务诸如抵押、征收等业务的减少，租赁评估业务成为评估机构新兴的评估业务之一。本文结合评估机构的评估实践，对租赁评估业务进行分析，对租金价格评估方法进行探讨。
租金价格评估业务的主要来源
租金价格评估业务的主要来源：1、国家提出房地产“租购并举”，对拟推向市场的各类廉租房、公共租赁住房需确定租金指导价；2、国有企业拥有大量的存量房屋，包括店面、仓库、办公楼、空地等，为盘活国有资产，保证资产的保值增值，每年定期要对拟出租的物业进行租金价格评估；3、大量企业诸如银行、电信、邮政等，在商业网点布局中，对拟租入适宜的物业，甚至租出空余物业，需要租金价格评估；4、司法案件中的租赁权价格损失补偿；5、军队停止有偿服务中对需要退出和调整租期军产租赁价格评估；6、房地产证券化即房地产投资信托基金（REITS）评估中，长期稳定的租金收入是基金成立的前提7、住房租赁企业可依法将住房租赁相关收益设立质押，质押的数额由评估确定。以上等等，不一而论。租金评估在维护市场公平、实现资产保值增值、发现价值等方面发挥着重要作用。
租金的定义及评估方法
市场租金的定义：在公开市场上由熟悉情况且不受强迫的租赁双方，就租赁协议条款和限制条件（包括用途、费用与税金承担义务、使用限制、装修和设施、租赁期限、金额变化、续租、有限购买等）自愿达成的在价值时点的最可能的租赁金额。我们传统的评估方法是比较法、收益法和成本法，前两种方法在实际中运用较多，成本法较少出现，本文将重点关注成本法在租金评估中的运用。
一、收益法评估租金，我们现在一般运用收益法倒算!也就是将收益法公式中已知条件和未知数倒置求出租金。值得注意的是，所求出的结果只是净收益而不是租金，还要加上租赁期间所有的运行成本并考虑空置率才是租金。年租金= (年净收益+年运营费用)/空置损失率
二、比较法评估租金，比较法评估租金需要注意的是选取交易案例时一定要看租赁合同关注约束条件和租金内涵。有时候相邻租金差异很大，其原因在此!如由谁装修、是否包含电费和物业费等等。另外有的项目处于市场培育期而有的项目在成熟期，租金相差较大;同时要厘清租金支付方式、有无递增比例，是否有押金、租金的计价方式，是按建筑面积还是使用面积等等，收集的案例必须经过调查和修正，统一了价值内涵和比较基础才能使用。
三、成本法评估租金，实践中较少遇见，但同样是一种重要的租金评估方法，在一些特殊场合还有着特殊的作用。比如市场交易不太活跃，案例不充分的情况下可以采用。房屋租金是由地租、折旧费、维修费、管理费、保险费、投资利息、房产税、利润组成。
成本法中容易产生异议部分分析
1、折旧费，房屋是由主体结构、装修和设施设备三大部分组成，但这三大部分的耐用年限不尽相司，应该分别测算折旧费。主体结构的耐用年限与建筑物的耐用年限同步，可以按照不同结构房屋的耐用年限确定。装修的耐用年限根据装修程度，一般按照 5-10 年确定耐用年限，设施设备按照各自耐用年限确定。
2、房产税，房产税的计算要结合租赁物业的具体情况，比如在军队退出有偿服务的租金评估中，自用军产是免征房产税的，但如果实际租赁者在实际经营中缴纳了房产税并提供了交款凭证!应该据实扣除
3、地租，地价是地租的货币表现和结果，是地租的资本化，也称土地净收益。目前我们可以收集到的案例是土地出让价格，严格意义上也是士地的租赁价格的资本化表现，只是租期各有不同，商业用地 40 年，工业用地 50 年，住宅用地 70 年。通过出租房屋的合法用途或实际用途确定使用年限，再通过收益法求出土地净收益(即土地租金)。
总结
租赁价格评估与市场价值评估存在差异，考虑因素更为细致，目前国家层面和地方层面的协会尚未出台租金评估的技术规范，在实践中关于租金价格评估的收费业也没有统一的标准(有按建筑面积计算的，有按房价倒算的等等)，有必要尽快出台各类租金评估的技术指引或课题研究，进而指导评估机构开展相关业务。
评估机构在转型升级和高质量发展阶段自身应不断研究市场新变化、新需求，在实践中应积极探索估价技术的细化与提升，发现新机会，为客户提供优质、专业的服务，实现业务多元化和服务多样化。