总体成交情况：2024年上半年南昌市土地市场可以说是相当低迷，供应少，成交少。全市共成交54宗土地，合计出让面积为244.83万平方米（折合约3672亩），出让总额19.17亿元。

（一）供求（经营性用地）‍

2024年南昌市本级计划供应3320亩经营性用地（商服用地224亩+商品住宅用地3096亩），而2024年上半年无商服用地供应，南昌市本级共成交207.58亩住宅用地，仅完成计划的7%，创历史新低。预测南昌市下半年将会上新大量优质地块。

从区域来看，2024年上半年除南昌县和经开区供应2宗地，其他区域仅供应1宗土地。值得注意的是南昌县2宗地在2月份首拍，但遭遇流拍，并在5、6月份调低价格后重新上线，且均成交。

从剩余供应量来看，南昌市下半年供应主力在高新区，其次为西湖区、红谷滩和经开区。
 

（二）成交（经营性用地）

2024年上半年南昌市全市经营性用地共成交8宗；成交土地面积合计约444.73亩（29.65万方），同比去年上半年下降67%；成交规划建筑面积42.03万㎡，同比去年上半年下降约77%；出让总金额约13.17亿元，同比去年上半年下降86%。成交楼面均价3209元/平方米，同比去年上半年下降30%。

从近几年的成交数据来看，2016年-2019年四年成交量波动不大，每年成交金额接近400亿元，到2020年，土拍市场异为火热，而后三年土地流拍增多，市场变得冷清，2024年上半年土地市场更加低迷，成交金额不到去年的十分之一。

从分用途看， 2024年上半年南昌市经营性用地成交中以住宅用地为主，成交7宗，规划总面积为37.47万㎡，占比89%，平均楼面地价为3379元/建筑㎡，溢价率均为0%。

商服用地成交1宗，位于进贤县，规划总建筑面积4.56万㎡ ，占比11%；楼面地价为2018元/建筑㎡，溢价率为0%。

从每月来看，南昌市土地供应集中在第二季度，第一季度仅1月份青云谱区供应了1宗住宅用地。

（三）区域及楼面价（经营性用地）

2024年上半年南昌市（包含三县主城区）经营性用地成交楼面均价3209元/平方米（同比去年下降30%）；南昌市（不含安义县和进贤县）涉及住宅用地成交楼面均价为3379元/建筑㎡（相比去年下降23.5%）。

从近几年的成交数据来看，2017-2019年楼面地价总体上是上涨的，然而自2019年底受疫情和政策的影响，从2020年开始，楼面地价环比呈现五连跌，2020-2023年南昌市整体楼面均价下降幅度不大是由于近几年推出的优质地块较多，但其实每个区域楼面均价都下降的比较厉害，直到2024年南昌市楼面地价真实情况就显现出来，与2019年楼面价高峰值相比，下降约40%。

从各区县成交行情来看，2024年上半年南昌市涉及住宅用地成交面积及金额辐射区域为南昌县，共成交2宗地，面积为96.16亩，占比29%，总价为3.35亿元，占比27%；西湖区涉及住宅用地楼面均价最高，为5203元/㎡。

（四）溢价率（经营性用地）

2024年上半年，南昌市成交的8宗经营性地块均以底价成交，平均溢价率为0%，首创零记录。

从近几年走势可知，2016-2019年，南昌市房地产行情好，土地拍卖热情高，平均溢价率均超过了30%，至2020年，三道红线下发，融资收紧，房企拿地趋于理性，平均溢价率直线降低，降低至13.5%，2021年下半年起，南昌市土拍发布新政策，出让时设置土地竞价上限，加上房地产大环境差，房企陆续暴雷，企业经济紧张，土拍热情不高，成交地块多以底价成交，土地溢价率逐渐降至0%。
 

（五）流拍（经营性用地）

2024年上半年南昌市共供应12宗经营性用地（含南昌县重新上线的2宗），流拍4宗，流拍率约为33%，与去年持平，达历史高位。

2018-2021年，土地流拍率呈现两端高中间低走势，2021-2024年土地流拍率则维持在高位上。

（六）房企（经营性用地）

2024年上半年，土地供应量少，房企拿地积极性也低，且大多是国企和城投托底。

江投以2.6亿元竞得青云谱区政府旁78.78亩住宅用地，项目备案名为江投青云春天和苑，为单宗拿地金额榜首。

南崇以1.2亿元、楼面价5203元/建筑㎡拿下西湖区桃花路与洪城路交叉口地块，项目备案名为南崇朗玥，创上半年最高楼面价。

（七）工矿仓储用地分析

2024年上半年南昌市共供应47宗工矿仓储用地，流拍了2宗，流拍率为4%；成交45宗，均底价成交，土地溢价率为0%；成交土地面积3054亩（203.58万平方米），成交规划建筑面积为315.4万㎡，成交总价5.56亿元，成交均价为239元/㎡。

从各区县成交行情来看，南昌市工矿仓储用地成交集中在新建区，共成交9宗，出让面积为1131.69亩，占比37%，出让总价2.7亿元，占比50%。