前言
自 2019 年以来，随着政策对地产行业的调控进入深水区，原本趋于“狂飙”态势的房地产市场开始降温，用业内 TOP 级公司大佬的话讲：房地产行业的黄金时代结束了。但是随之而来的白银时代也没有维持太久，一场突如其来的疫情将整个行业以最快的速度直接送进了：黑铁时代。仿佛一夜之间，住宅市场的供需关系就发生了逆转，过去成功的行业逻辑似乎都在悄然地发生改变。
在这样的形势下，那个批量复制速度为王的时代结束了，属于住宅产品设计的时代即将到来。用狄更斯的名言来形容恰如其分：这是最好的时代， 也是最坏的时代。
南昌
2024年7月15日，南昌县“绿色生态花园住宅”试点工作领导小组印发《南昌县“绿色生态花园住宅”试点工作领导小组会议纪要》，会议确定：同意由煌盛地产参与开发的东悦府项目（推广名：煌盛经投大境东区），作为南昌县“绿色生态花园住宅”试点项目。
象湖区域内的房地产市场却一直不温不火，企业被降本增效和现金流两头夹击，产品端基本没有创新，可以说是乏善可陈。煌盛·经投|大境东区，正是煌盛地产紧锣密鼓筹备中的一个全新项目，按目前得到的消息分析，极有可能落地南昌首个绿色生态花园住宅。
位置上煌盛经投大境东区位于复兴大道以南，东祥路以西，西面一路之隔即为煌盛熙岸大境，北面有煌盛熙岸公园，南面有煌盛熙岸大观。如今复兴大桥已开通，未来业主出行更加便利。
但从前期市场反馈来看，目前消费者在需求端对于即将入市的第四代住宅项目顾虑较多，接受度更加偏向改善力较强的三代住宅，开发企业要时刻关注市场信息，产品建设要符合地方市场及地方气候要求，做好营销方案，增强消费者信心。后续具体入市后效果如何，还要看市场反馈！！
迭代
从根源上讲，任何事物的发展都有其内在的必然性，回看居住建筑过去数千年的发展历程，不难发现，居住建筑的发展和迭代其实一直遵从的都是人们对更高生活品质的追求。
工业革命的出现，带来了生产力的颠覆式发展，伴随着钢筋混凝土的横空出世更是将建筑业的发展推向了一个高峰。二战之后， 全球人口的爆炸式增长，导致了原有的居住形式已经无法满足快速增长的人口对住房的需求。因此，人类迎来了第三次居住建筑的迭代—单元式住宅与高层住宅。
一代住宅通常为早期的简易住宅，多为平房或低层建筑。建筑材料多为普通的砖石、木材，其房屋结构相对简单，功能比较单一。一般缺乏现代化的配套设施，如独立卫生间等可能都不完善。
二代住宅通常以多层住宅为主，开始出现单元楼的形式。功能分区逐渐明确，有独立的客厅、卧室等。具备了基本的生活配套设施，如独立的厨房和卫生间。建筑质量和安全性较一代住宅有明显提升，建筑材料也更加多样化。
三代住宅中高层住宅开始大量涌现，建筑高度增加。更加注重社区环境和配套设施的建设，如小区绿化、停车位、健身设施等。住宅内部的设计更加人性化，注重通风、采光等因素。智能化设备开始逐步应用，如门禁系统、可视对讲等。
四代住宅也被称为“空中庭院房”或“城市森林花园建筑”。最大的特点是将绿色生态理念融入住宅，每一层、每一户都有空中庭院或花园。强调人与自然的融合，住户可以在自己家中进行种植、休闲等活动。建筑技术更加先进，在节能、环保、隔音等方面有显著提升，同时智能化程度更高，实现家居自动化控制等功能。
单元式住宅或者叫住宅小区的建设可谓伴随着近三代中国人的成长历程，也极大地推进了我国的城市化进程发展，并同时带来了过去近30年房地产产业的繁荣。
不可否认的是：第三代居住建筑的出现是数千年来人类首次将自己的居住空间彻底从自然环境中剥离开来。自此居住在远离地面的人们开始无法推门进院，享受庭院空间带来的精神放松，进而疏远了人们作为生物本身对自然环境的情感渴求。
于是乎，同时随着社会经济的进一步发展，如何在三代居住建筑的迭代更新中重新引入自然庭院空间，自然而然地成为了居住建筑下一世代发展的命题之一。
推动
我国提出“双碳”的目标，力争在 2030年前达到碳排放峰值，在2060 年前实现碳中和。建筑行业作为全球碳排放的主要来源，其绿色转型对于实现这一目标具有重大意义。第四代住宅是绿色建筑新型设计模式关注建筑本身的节能环保性能，强调建筑与环境和谐共生。
2023年11月11日，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹指出，过去在解决“有没有”时期追求速度和数量的发展模式，已不适应现在解决“好不好”问题、高质量发展阶段的新要求，亟需构建新的发展模式。好房子好在哪儿？就是要绿色、低碳、智能、安全，让群众住得健康，用得便捷，成本又低，又放心安心。现在要拼的是高质量、新科技、好服务，谁能为群众建设好房子，谁能为群众提供好服务，谁就会有市场、谁就会有发展。
今年两会，《政府工作报告》要求继续优化房地产政策。
深圳官宣放开“7090”限制，一线城市小户型占主流的时代结束。上海这些一线城市的新房供应结构，将加速“大室所趋”的步伐，大户型和豪宅产品的供应增加。
珠海等城市放宽了对赠送面积的限制，根据珠海3月份发布的《通知》，这次官方对计容建面、得房率、阳台进深等方面，都进行了大幅调整。调整容积率计算规则，公共开放空间、消防楼梯、连廊、电梯、电梯机房、水箱间等全部不计容；项目所配建的养老设施，也不计容，并且还给与一定的容积率指标奖励。这将大大提高住宅实用率。放宽对赠送面积的限制。满足开敞率不低于40%的主景观阳台不再限制进深。鼓励试点建设高品质智慧住宅。鼓励利用挑高、错层、外挑式的大阳台集中打造户属空中花园。
近期，浙江绍兴、温州、金华、湖州等地的新推地块中，相继有了“计容新规”：部分新挂牌宅地中注明，空中花园绿化阳台、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等不计容积率，挑高客厅只算单层面积等新规定。房企只要利用新规合理设计，理论上，得房率可以达到100%，高的甚至达到120%。
比如温州市，今年已连推多宗“自带空中花园”的宅地。最近出让的一宗就在7月22日，温州市核心片区桃花岛单元地块。其《出让须知》中明确提出：住宅的空中花园绿化阳台，水平投影面积不超过该套住宅套内建筑面积（不含阳台、飘窗）的20%，进深应不大于2.4米，其绿化部分不小于空中花园面积的50%，覆土厚度不小于0.3米，满足上述要求时该空中花园绿化阳台不计入住宅建筑面积和容积率。
8月13日，武汉联投牵手省科投，豪掷36.77亿连拿花山三宗地。根据出让资料显示，这三宗地要求“住宅阳台、空中花园”等住宅创新设计要求遵照《关于推进新型住宅设计创新试点工作的通知》执行”，这也意味着花山或将迎来第四代住宅产品亮相。
截至目前花山已报规新房库存5289套（不包括已拿地未报规项目），其中别墅库存起码有近千套。今年1-7月区域住宅+别墅网签量357套，月均网签51套，按照这个去化速度，去化周期将达8.64年。第四代住宅新规的事实，一定程度上缓解了土地出让难题，有利于新房市场差异化良性竞争，激发市场活跃度。
当下供需发生变化—刚性房子已经饱和，改善需求潜力巨大。中国房地产刚刚告别增量时代，半只脚踏进了存量时代。既然如此，按需供房的思路，因此“第四代”住宅是很切合市场方向的。
结论
目前，中国房地产市场正处于低迷的时期，第四代住宅开发建设成为了新的赛道。宏观政策上鼓励开发商提供更高质量的住宅，建设好房子、好小区、好社区、好城区。全国部分城市已开始建设开发第四代住宅，以满足消费者对于更好居住环境的需求，这也为第三代普通住宅的转型升级提供了机会。