《北京市居住权登记试行办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）在市规划自然资源委网站公开征集意见，征集时间为2024年10月18日至11月1日。
《办法》拟规定，同一不动产只能设立一个居住权，不得重复设立，但是居住权人可以为多个人。已办理居住权登记的，不影响办理不动产转移、抵押登记，但不动产登记机构应告知受让方和抵押权人居住权登记情况。
2021年1月1日起《中华人民共和国民法典》开始施行新增设了居住权，共计六条条款，明确了居住权的内涵、设立方式、设立要求、登记要求等内容，
随着《民法典》的颁布实施和普及解读，居住权的有关内容引起了社会的广泛关注。2021年，自然资源部选取了15个城市开展居住权登记试点工作，北京市虽未被纳入试点城市，但同步持续开展政策研究。为解决现实需要，落实司法判决，市规划自然资源委研究草拟了《北京市居住权登记试行办法(征求意见稿)》。
对居住权的规定是较为宏观的全国性法律规范，对于不同地区的具体适用情况没有详细展开。
北京的新规明确了北京市设立居住权的不动产，应当为国有建设用地上已取得权属证书，且用途为住宅的不动产。这就进一步限定了适用的不动产范围，排除了一些特殊性质或未取得相应证书的不动产设立居住权的可能性，使居住权的适用范围在北京市范围内更加清晰具体。
规定居住权是对他人住宅享有的占有、使用的权利，但对于同一住宅上是否能设立多个居住权没有明确提及。
明确同一不动产只能设立一个居住权，避免了可能出现的同一不动产上居住权混乱或冲突的情况，借鉴 “一物一权” 的基本原理，使居住权的设立更加规范和有序。不过，虽然一个不动产只能有一个居住权，但居住权人可以为多个人，在满足生活居住基本要求的前提下，所有权人可以为多个自然人在自己的住宅上设立居住权，也允许通过居住权的变更登记增加或减少居住权人。
提到居住权可以通过合同或遗嘱约定设立，但对于具体的办理流程和要求没有详细规定。
对首次登记中以合同设立和以遗嘱设立两种方式的具体办理要求予以明确。以合同方式设立居住权的，居住权合同当事人应当共同向不动产登记机构申请首次登记，并提交不动产登记申请书、身份证件、不动产权证书、居住权合同等相关材料；以遗嘱方式设立居住权的，遗嘱确立的享有居住权的当事人可以向不动产登记机构申请首次登记，并提交不动产登记申请书、身份证件、生效遗嘱、证实遗嘱人死亡的材料。此外，还增加了以确认居住权的生效法律文书设立居住权的情形，当事人可以单方向不动产登记机构申请首次登记，并提交相应材料。
《民法典》对于共有不动产设立居住权的规定相对模糊。
考虑到共有不动产的特殊情况，规定试行期间对于共有不动产设立居住权的，应当经全体共有人一致同意。因为设立居住权与将不动产出售相比，对占少数份额的不动产权利人的所有权权益影响较大，他们既不能因为设立居住权直接获得对价补偿，同时可能无法继续占有使用这套房屋，这样的规定可以更好地保护共有人的权益。
笼统地提到居住权设立后对房屋的使用等情况，但对于与不动产转移、抵押等其他权利的具体关系没有详细说明。
明确已办理居住权登记的，不影响办理不动产转移、抵押登记，另有约定的以约定条件为准。办理转移、抵押登记时，不动产登记机构应告知受让方和抵押权人居住权登记情况。这既保障了居住权人的权利，又为不动产的正常交易和抵押提供了一定的灵活性，使不同权利之间的关系更加明确
对居住权人和利害关系人查询、复制居住权登记资料的情况，以及有买卖、租赁、抵押不动产意向等不能提供利害关系证明材料的主体查询不动产是否存在居住权登记信息的情况进行了规范，使居住权登记信息的查询更加有序和规范。
居住权是一种排他性物权。根据《民法典》第三百六十六条，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。如房屋设立了居住权，无论这套房屋怎样出售、转让、抵押，都不影响居住权人居住、使用这套房屋，这对于二手房交易将产生非常大的影响。
居住权的存在与否及存续期限的长短将直接影响竞买人的竞买意愿，其房屋流通价值也将大打折扣。因此，估价人员在评估房地产过程中，除了需要清楚房屋的权属、抵押、查封等情况，还要清楚房屋是否登记了居住权，并充分考虑居住权对房屋价值的影响。
