2024年三季度南昌土地市场

总体成交情况：2024年三季度南昌市土地市场相比前两季度稍有好转，但从往年来看还是非常低迷，量价齐跌，同比降幅约五成。

2024年三季度南昌共成交30宗土地，合计出让面积为89.7万平方米（折合约1345亩），同比去年下降50%；出让总额21.08亿元，同比去年下降58%；土地平均溢价率为5%。

（一）供求（经营性用地）

2024年南昌市本级计划供应3320亩经营性用地（商服用地224亩+商品住宅用地3096亩），而前三季度共成交417.59亩经营性用地，仅完成计划的13%，创历史新低。

从剩余供应量来看，南昌市四季度会上新大量优质地块，供应主力在红谷滩、经开区和高新区。但从成交情况来看，土地市场依旧面临很大的压力。

2024年三季度南昌市经营性用地共成交12宗；成交土地面积合计约438.06亩（29.2万方），同比去年下降63%；成交规划建筑面积50.87万㎡，同比去年下降约66%；出让总金额约19.75亿元，同比去年下降58%。成交楼面均价3709元/平方米，同比去年上涨30%（由于多宗加油站用地成交提高了楼面均价）。

（二）成交（经营性用地）

从分用途看， 2024年三季度南昌市经营性用地成交中以住宅用地为主，成交7宗，规划总面积为42.59万㎡，占比84%，平均楼面地价为3877元/建筑㎡，平均溢价率为0%。

商服用地成交5宗（其中有3宗为加油站用地），规划总建筑面积8.28万㎡，占比16%；楼面地价为3416元/建筑㎡，平均溢价率为30%（由于进贤县1宗公用设施营业网点用地以146%的溢价率成交，从而抬高了溢价率）。

从每月来看，南昌市三季度供应加快，土地成交集中在9月，共成交7宗地，成交规划建筑面积32.13万㎡，占前三季度的35%，成交总额15.69亿元，占前三季度的48%。

2024年前三季度土地市场萎缩厉害，成交土地面积和金额同比降幅约七成，降幅进一步扩大。经营性用地成交土地面积为58.85万平方米，同比去年下降68%，出让成交总额32.92亿元，同比去年下降76%。

从近几年的成交数据来看，2016年-2019年四年成交量波动不大，每年成交金额接近400亿元；到2020年，土拍市场异为火热，而后三年土地流拍增多，市场变得冷清；2024年土地市场更加低迷，前三季度土地成交金额不到去年的1/5。

（三）区域及楼面价（经营性用地）

2024年前三季度南昌市（包含三县主城区）经营性用地成交楼面均价3499元/平方米（同比去年下降8.6%）；

2024年前三季度南昌市（不含安义县和进贤县）涉及住宅用地成交楼面均价为4137元/建筑㎡（相比去年下降6.4%）。

从近几年的成交数据来看，2017-2019年楼面地价总体上是上涨的，然而受疫情（2019年底）和政策的影响，从2020年开始，楼面地价环比呈现五连跌，今年楼面价与2019年高峰值相比，下降约30%。

2020-2023年南昌市整体楼面均价下降幅度不大是由于近几年推出的优质地块较多，实际上除西湖区、东湖区、高新区外，其他区域楼面均价都下降的非常厉害。

从各区县成交行情来看，2024年前三季度南昌市经营性用地成交面积最多的区域为南昌县；住宅用地中各区域楼面地价差距进一步缩小，其中高新区楼面均价最高，进贤县最低。

（四）溢价率（经营性用地）

2024年三季度，南昌市经营性用地平均溢价率为7.6%。成交的12宗经营性地块中有2宗溢价成交，且均为商服用地。

2024年前三季度，南昌市涉及住宅用地均以底价成交，土地平均溢价率为0%，与上半年持平。

从近几年走势可知，2016-2019年，南昌市房地产行情好，土地拍卖热情高，平均溢价率均超过了30%，至2020年，三道红线下发，融资收紧，房企拿地趋于理性，平均溢价率直线降低，降低至13.5%，2021年下半年起，南昌市土拍发布新政策，出让时设置土地竞价上限，加上房地产大环境差，房企陆续暴雷，企业经济紧张，土拍热情不高，成交地块多以底价成交，土地溢价率逐渐降至0%。

（五）流拍（经营性用地）

2024年三季度南昌市共供应15宗经营性用地，2宗遭遇流拍（青山湖区1宗加油站用地，西湖区1宗高价值商住用地），1宗交易提前终止（高新区1宗大体量商住用地），流拍率约为20%，相比2024年上半年流拍率有所降低。

2024年前三季度南昌市经营性用地流拍率为26%。从各年走势来看，2018-2021年，土地流拍率呈现两端高中间低走势，2021-2024年土地流拍率则维持在高位上。

（六）房企（经营性用地）

2024年三季度，房企拿地积极性极低，成交地块中大多是城投、政府和国企托底。

南昌勤永置业有限公司（高新管委会）于2024年9月30日以6.03亿元竞得高新区艾溪湖北路以南、高新五路以东70.2405亩住宅用地，为单宗拿地金额榜首。

南昌市政大道房地产有限公司（南昌市国资委）和南昌市欣阳房地产开发有限公司（西湖城投）联合于2024年9月27日以4.66亿元、楼面价5952元/建筑㎡拿下西湖区水厂路以南、丹桂路以西、抚生路以东地块，创三季度最高楼面价。

2024年三季度南昌市共供应17宗工矿仓储用地，成交17宗，均底价成交，土地溢价率为0%；成交土地面积58.42万㎡（876.25亩），成交规划建筑面积为86.2万㎡，成交总价1.28亿元，成交均价为234元/㎡。

从各区县成交行情来看，南昌市工矿仓储用地成交集中在安义县，共成交5宗，出让面积为23.47万㎡，占比40%，其中有3宗分布在安义县高新园区。

从土地成交单价来看，各区县土地单价从135~525元/平方米不等，土地单价均正常，其中最高单价的工业用地位于经开区，最低单价的工业用地位于安义县。

2024年前三季度南昌市（全市）工矿仓储用地土地单价为238元/平方米，比去年下降9.2%。从近几年走势来看，土地单价走势较稳定，后三年因土地成交数量减少及位置佳的地块相对较多，从而提高了平均单价。