2024年度南昌土地市场

土拍政策：2024年南昌市主城区土地供应实行“预公告”政策。土地出让前提前公告，意向购地者可提前咨询预公告地块相关信息，可结合自身投资需求，对地块的规划布局、建筑规模、地块分宗等提出相关合理化建议和需求。

总体成交情况：2024年南昌市土地市场非常凄惨，全市共成交112宗土地，总出让土地面积为412.86万平方米（折合6192.86亩），同比下降28%；出让总额68.11亿元，同比下降67%：土地平均溢价率为1.8%。

（一）供求（经营性用地）

2024年南昌市本级计划供应3320亩经营性用地（商服用地224亩+商品住宅用地3096亩），全年供应了1137.21亩经营性用地，但只成交606.40亩，仅完成计划供应的18%，供需均创历史新低。

从完成度来看，东湖区零供应，青云谱完成度最高，但也不到40%，其中有三个区域完成度为个位数，分别是红谷滩区、新建区、湾里。

（二）成交（经营性用地）

2024年南昌市全市经营性用地共成交34宗（24宗住宅，10宗商业），数量“腰斩”，成交面积合计约1424.04亩（94.94万方），同比去年减少67%，出让总金额约60.05亿元，同比去年下降70%。

另外赣江新区共成交3宗经营性用地（2宗住宅，1宗商业），成交面积合计186.15亩（12.41万方），同比下降10.7%；成交金额为7.65亿元，同比微涨8.3%。

从近几年的成交数据来看，2016年-2019年四年成交量波动不大，每年成交金额接近400亿元，到2020年，土拍市场异为火热，2021年-2023年土地流拍增多，市场变得冷清，而2024年土地市场甚是凄惨，成交金额呈现断崖式下跌。

从每月成交来看，南昌市经营性用地前7个月成交非常低迷，仅仅成交10宗地，出让地块集中位于后5个月，尤其是9月和12月，两个月出让总金额为32.31亿元，占比54%。

分用途看土地成交情况，2024年南昌市住宅用地成交居多，共成交总面积为74.78万㎡，占比79%；出让总金额为55.02亿元，占比92%。

（三）区域及楼面价（经营性用地）

2024年南昌市（全市，含两县）经营性用地楼面均价为3886元/平方米，其中商服用地楼面均价为3450元/平方米，涉及住宅用地成交楼面均价为4050元/建筑㎡（同比去年微涨3.7%）。

2024年南昌市（不含进贤县、安义县）经营性用地楼面均价为4680元/平方米，其中商服用地楼面均价为3977元/平方米，涉及住宅用地成交楼面均价为4970元/建筑㎡（同比去年上涨11%）。

从近几年涉住宅用地的成交数据（红色-不含两县）来看，呈现波浪形，波峰位于2019年，波谷位于2023年。2017-2019年楼面地价总体上是上涨的，然而受疫情（2019年底）和政策的影响，从2020年开始，楼面地价环比呈现四连跌，2024年由于历史地王的出现，导致平均楼面价环比上涨，出现回升的态势。

从各区县成交行情来看，2024年南昌市住宅用地成交面积最多的区域为进贤县，其次为南昌县；住宅用地中各区域楼面地价差距巨大，红谷滩区楼面均价遥遥领先，进贤县最低，两者相差近8倍。

（四）溢价率（经营性用地）

2024年南昌市全市成交的34宗经营性地块中有6宗溢价成交，占比18%。土地成交平均溢价率为5.9%，同比持平，其中商服平均溢价率为15%，涉及住宅用地平均溢价率为2%。

从近几年走势可知，2016-2019年，南昌市房地产行情好，土地拍卖热情高，平均溢价率均超过了30%，至2020年，房企拿地趋于理性，平均溢价率直线降低，降低至13.5%，2021年下半年起，南昌市土拍发布新政策，出让时设置土地竞价上限，加上房地产大环境差，企业经济紧张，拿地审慎，导致土拍热情不高，成交地块多以底价成交，土地溢价率降至个位数。

（五）流拍（经营性用地）

2024年南昌市全市共供应42宗经营性用地，其中成功出让34宗地，有1宗因故提前终止出让，7宗遭遇流拍，流拍率为19%。

2018-2021年，土地流拍率呈现两端高中间低走势，2021-2024年土地流拍率则维持在高位上。2018年土地流拍较大，是因为房地产行情太好，导致拿地条件设置较苛刻；2021-2023年流拍率大，是因为房地产行情不佳，企业经济紧张，暴雷的房企增多，拿地企业谨慎；2024年土地流拍率有所下降，得益于有几宗地块调整规划和降低楼面价后重新上线且成功出让。

（六）房企

2024年，房企拿地主力仍然是地方国企，按照企业拿地规划建筑面积来看，地方国企、混合所有制、联合拿地、民营企业比重分别为61%、8%、8%、23%。民营企业活跃度有所提高，然而并未出现央企身影，因其更加青睐于核心一二线城市。

虽然2024年南昌土地供需均收缩厉害，但是土地热度不低，城市诞生了新“地王”（HGT104-A12地块），且为民营企业所拿。

荆州邦成和泰置业有限公司（民企-四川邦泰集团）于2024年12月17日以7.43亿元、溢价率44.5%，楼面价13970元/建筑㎡拿下红谷滩区丰和北大道以西、锦江路以南（凤凰洲师大地块），创今年成交总价、楼面地价、溢价率三记录，且为南昌历史新地王。出让文件中已明确为该地块建成后小学为碟子湖学校，初中为师大附属滨江校区，而双学区是成就地王的关键因素，也是未来去化的保障，说明房企更加追求项目的确定性。

总成交情况：2024年南昌市共供应78宗工矿仓储用地，流拍2宗，流拍率为2.6%；成交76宗，均为底价成交，土地溢价率为0%；成交土地面积4564亩（304.24万平方米），同比上涨30.9%，成交总价7.58亿元，同比微涨2%；成交平均土地单价为232元/㎡。

1、区域

从各区县成交行情来看，2024年南昌市工矿仓储用地成交面积超过1000亩的区域有两个，位列第一、第二的是新建区和进贤县，分别为1132亩和1049亩，合计占比48%；成交数量最多的区域为安义县，共成交25宗，占比32%；出让总金额最多的区域为经开区，出让总价1.59亿元，也是出让单价最高的区域。而南昌中心城区无工矿仓储用地供应。

2、单价

2024年南昌市（全市）工矿仓储用地土地单价从93~525元/平方米不等，其中单价最低的地块位于进贤县，单价最高的地块位于经开区，平均出让单价为232元/平方米。

从近几年走势来看，土地单价走势较稳定，因2022年-2024年土地成交数量减少及位置佳的地块相对较多，从而提高了平均单价。