开元视点：城市更新中的评估师作用与定位
作者:开元评估 点击:
2024年，中国房地产估价师和土地评估师都已经走过了30个春秋，中房学和中估协都举办了隆重的纪念活动。行业人士普遍认为在经济周期和科技浪潮的双重压力之下，评估咨询行业面临重重挑战。面向未来的评估师不得不在深夜冥想--退一步可能消失，进一步或许重生，我想“进一步”应该是从传统走向创新融合这一条必由之路。
土地评估师与房地产估价师合并职业资格考试后，中估协在土地评估的业务发展方向中找到了一条新路——自然资源组合整体评估（地+水、地+矿、地+林等），从此可以看出综合能力和融合发展是大势所趋。面向未来的评估师的作用和定位将发生深刻的变化，我们要积极拥抱变革，主动求变，未来的路才可以越来越宽。
今天我想攫取一个点，从过去的房屋征收评估到新时代城市更新的“三师联创”，谈谈评估师的创新融合之路。过去的“大拆大建”对评估机构和评估人员是一个巨大的时代红利，评估师仅仅限于在征收阶段对房屋价值或装修价值进行评估，不论从整个链条的环节作用还是价值贡献来看，都是被动而微小的。现在当“大拆大建”不复存在了，我们仿佛不知所措，难道“时代抛弃我们，连个招呼都不打一声”吗？我们不妨按照三段论来推演一下——政策篇、探索篇、实践篇，看看在城市更新中评估师业务拓展的底层逻辑能否推导成功。
2025年1月3日，国务院常务会议召开，研究推进城市更新工作。会议指出，城市更新关系城市面貌和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手。要坚持问题导向和目标导向相结合，统筹推动城市结构优化、功能完善、品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市。
要加快推进城镇老旧小区、街区、厂区和城中村等改造，加强城市基础设施建设改造，完善城市功能，修复城市生态系统，保护和传承城市历史文化。要加强用地、资金等要素保障，盘活利用存量低效用地，统筹用好财政、金融资源，完善市场化融资模式，吸引社会资本参与城市更新。要支持各地因地制宜进行创新探索，建立健全可持续的城市更新机制，推动城市高质量发展。
从此次会议的公报内容来看，城市更新工作地位明显提高，已经上升到扩大内需的重要抓手。这也意味着，在新一轮经济稳增长方面，城市更新工作将持续发力，以发挥更大的功能和导向。2024年5月，财政部和住建部联合发布《关于开展城市更新示范工作的通知》提出，通过竞争性选拔，确定部分基础条件好、积极性高、特色突出的城市开展典型示范，扎实有序推进城市更新行动，中央财政对示范城市给予定额补助。
2024年5月底，首批拟支持的城市名单公布，包括石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都和西安等15个城 根据财政部发布的《2024年上半年中国财政政策执行情况报告》，上述已通过竞争性选拔确定首批15个城市开展相关工作，拨付补助资金达30亿元。
2024年6月，自然资源部印发《关于进一步加强规划土地政策支持老旧小区改造更新工作的通知》。要求以市县国土空间总体规划为统领，按需加快编制城市更新相关详细规划，深化近期实施规划和行动计划，系统谋划老旧小区改造项目空间布局，引导实现老旧小区及周边地区城市服务功能的整体提升，激发城市和社区活力。
2024年底召开的全国住房城乡建设工作会议也再度明确，城市更新工作是2025年要重点抓好的工作之一。城市更新大幕已经拉开，这个新时代的红利，评估师们如何分得“一杯羹”。
深圳评估师是全国第一个在城市更新中“吃螃蟹”的。早在2015年，深圳的评估机构除了承担征收实施阶段的征收评估之外，还承担了前期的调查摸底和动迁工作，获得了比原来更高的收益，也使评估师得到了更大的锻炼和提升。评估师不止是只会算价，还能出谋划策，用专业的知识化解矛盾和问题，得到了政府和广大群众的认可。也一度被中房学推荐在全国效仿。
评估师在城市更新中还可以发挥什么作用，如何在这个产业链上（从前期调研、规划、可研、资金平衡测算、社会效益评估、社会稳定风险评估、后评价）的各个环节嵌入评估师，近年来，各地评估机构在这方面都做了许多有益的探索。北京的评估机构在城中村改造中就引入专业服务，提前接入拆迁方案的制订、资金平衡测算及实施阶段的征收评估，并通过中估联行的而成员机构在全国努力宣传推广。
三、生动的“上海实践”
上海市自然资源和规划局2023年11月出台《关于建立三师联创机制推动城市更新高质量发展指导意见（试行）》，首次提出“责任规划师”“责任建筑师”“责任评估师”概念。责任规划师，为保障公共利益、加强城市更新谋划、统筹区域规划实施而选聘的领衔规划师及其技术团队。责任建筑师，为提升建设项目品质、破解城市更新技术瓶颈、提供建设项目全流程设计咨询服务而选聘的领衔建筑师及其技术团队。责任评估师，为满足城市更新多元主体利益平衡需要，加快盘活低效空间资源，促进资源、资产、资信资金贯通而选聘的领衔评估师及其技术团队。三师联创机制，体现了专业服务在城市更新中整体性谋划、专业性策划、合理性评估、陪伴式服务的全新面貌和独特定位。这是第一次在政府层面以文件的形式将评估师纳入城市更新工作的总体规划，是一次质的的突破。
从房地产估价师到“责任评估师”，字面的改变，实际上是房地产估价师内涵、功能和定位的全新拓展和延伸。房地产估价师从一个环节到全链条参与，我们所面对的空间“豁然开朗”。房地产估价师在识别低效利用、感知价值、关注房地产权益、熟悉政策、经济评估等方面的专业优势，能够胜任城市更新中责任评估师的工作职责。城市更新中评估咨询的业务方向，包括谋划计划阶段的调查评价和更新单元识别、功能定位和更新方案编制、专题研究、产权归集方案和可行性研究、社会效益分析和风险评价；规划设计阶段的经济可行性分析、多目标综合评价；开发建设阶段的房屋征收评估、土地出让、补地价评估、抵押融资评估等传统业务，以及成本控制，为专项债、专项借款等进行可行性分析；运营阶段的租金评估、不动产证券化评估、退出价值评估，以及定位策划、投资分析评价等；更新项目的后评估与监测，开启新一轮的评价。此外，房地产估价师在评估测算、投资分析、协作沟通以及报告制作等方面积极提升能力，主动迎接与承担城市更新等各领域对专业服务的需求。目前上海的几个城市更新项目已经按照指导意见的要求大力推行，我们看到了评估师在各个场合“忙碌的身影”。
角色和定位的变化，必然带来自身要求的深刻变化。我们总在抱怨市场不景气，深层次的原因还是我们没有真正的了解市场、适应市场，甚至引领市场。“打铁还需自身硬”，房地产估价师还需要不断增强自身综合素质，不仅是专业素质，还应该提高在政策把握、文字撰写、沟通协调等方面的技能，方能在市场的竞争中占有一席之地。 “临渊羡鱼，不如退而结网”，城市更新就是一个全新的赛场，等待着评估师们大展身手。
