2025年全国两会期间，房地产政策再次成为经济稳增长与防风险的核心议题。政府工作报告提出“持续推动房地产市场止跌回稳”的总体目标，并通过需求端松绑、供给端纾困、存量盘活与制度创新等组合拳，为行业注入信心。

1. 区域分化加剧，市场修复基础仍弱

一二线城市在政策刺激下初现回暖迹象，例如北京、上海二手房价格连续四个月回调，二线城市新房价格环比转正。然而，三线城市房价持续下跌，部分区域去化周期超过24个月，库存压力高企。这种分化反映出市场修复的脆弱性—核心城市依赖政策托底，而低能级城市仍受制于人口流出和产业空心化。    

市场表面企稳的背后，是政策强干预与基本面弱复苏的矛盾。若不解决房企债务与土地库存的深层梗阻，局部回暖可能仅是“昙花一现”。

1. 需求端“降成本”释放刚需潜力

房贷利率降至历史低位、交易税费减免等措施，直接减少居民房贷支出约1500亿元。限购松绑（如深圳优化多孩家庭购房政策）则激活改善性需求，推动核心城市成交短暂回升。

2. 供给端“保交楼”稳定市场信心

通过融资协调机制向“白名单”项目输血超6万亿元，全国累计交付住房1500万套，复工率达92%，有效遏制了烂尾潮蔓延。专项债规模增至4.4万亿元，支持土地收储和存量房收购，初步缓解房企现金流压力。

2024年政策以“救急”为主，但过度依赖短期输血可能延缓行业出清。保交楼虽稳住了民生底线，却未触及房企高杠杆模式的根本矛盾。

1. 短期：松绑限购与债务拆弹

需求端：一线城市拟放宽远郊限购（如北京、上海郊区社保年限要求降低），公积金贷款额度上限提至120万元，LPR预计再降10-20基点。

风险化解：专项债30%定向收购出险房企存量项目，通过政府回购隔离风险；扩大融资“白名单”至中小房企，推动贷款实质性落地。

2. 长期：模式转型与制度创新

土地制度：严控新增供地（一二线住宅用地降15%），存量工业用地可转保障房或产业园，商办用地引入社会资本改造。

住房品质：首次将“好房子”写入报告，要求层高≥3米、隔音性能提升30%，试点现房销售，推动全生命周期管理。

城市更新：计划新开工城中村改造超2000个，通过房票安置、货币补偿释放500万套需求，专项债重点支持存量资产盘活。

政策从“救市”转向“重构”，试图以土地集约化、住房品质化、融资长效化重塑行业逻辑。但地方财政依赖土地收入的惯性、房企转型能力不足，可能制约新模式落地效率。

1. 执行难点

存量收购的“定价困局”：地方政府需在“白菜价”收购与市场化原则间平衡，专项债资金使用效率存疑。

房企转型阵痛：中小房企缺乏运营能力，从“高周转”转向“开发+服务”模式面临人才与资金缺口。

2. 市场展望