2024年度南昌市商业司法拍卖情况分析
---注：本文数据来源于阿里和京东司法拍卖网
南昌商业司法拍卖总体情况：
根据阿里和京东司法拍卖网统计，2024
年，南昌市商业司法拍卖的挂牌量呈持续增长态势，
共计挂牌3600件拍品，与去年同期相比上涨了15%，约为住宅挂牌量的2倍；成交345件，同比上涨18%
；成交金额为6.69亿元，同比上涨48%
；平均成交折扣率为68%，同比下降1
个百分点；流拍率高达90.4%，与去年同期基本持平，不过相较于住宅流拍率高出约40个百分点。
随着网络司法处置方式的普及与广泛应用，司法处置拍品的数量显著增加，已成为不良资产处置的重要方式之一。
司法拍卖平台的网址包括阿里司法拍卖网、京东司法拍卖网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会官网等。其中，南昌市的司法拍卖主要集中在阿里和京东平台。所以，此次主要收集阿里和京东司法拍卖的数据。
京东司法拍卖的总体关注度比阿里的高。在基数低的情况下，京东司法拍卖成交数量、成交金额、总报名人数和出价次数均超过阿里司法；其中京东司法拍卖成交率高出阿里7个百分点，成交金额是阿里的1.8倍。
南昌市2024年
度商业司法拍卖各区域挂牌中新建区拍品数量最多，占比20%；其次为红谷滩区，占比18%。
每个区域的商业流拍率均非常高，流拍率范围在79%~98%
，其中最低的在青山湖区，最高的流拍率在经开区。
红谷滩区成交数量排名第3
，但成交金额最高，为3.27亿元，占比48.8%；在成交的拍品当中，东湖区平均成交折扣率最高，达101.8%。
在法拍过程中最多进行三次拍卖。若一拍未能成交，则在拍卖结束后60天内，以流拍价作为保留价，二拍价格在一拍流拍价基础上一般下浮20%，进行二拍，若二拍仍未成交，则进入变卖阶段，此时变卖起拍价最低不低于初始评估价的50%。
南昌市一拍阶段的起拍价在评估价的70%~100%，平均起拍价为评估价的75%；二拍和变卖阶段的起拍价在评估价的56%~80%，平均起拍价均为评估价的60%。
南昌自2020受疫情影响，整体经济下行，加上线上消费的冲击，近几年商业租金下降趋势明显，且商业自身流转涉及税费高，流通性较住宅差，因此商业在三个不同阶段流拍率均很高。
一拍阶段：报名人数和平均成交折扣率均最高。一拍阶段是法拍首次供给阶段，吸引报名人数最多；平均成交折扣率高达91%，是成交价最接近评估价（市场价）的阶段，其中优质拍品在这阶段的竞争力非常强。
二拍阶段：成交量最大且成交金额最高，为拍卖最活跃的阶段。因为起拍折扣率比一拍明显下降，价格更有吸引力，因此买家在这个阶段的参与意愿稍强，成交量占比51%，成交金额高达4.17亿元，占比62%。
变卖阶段：关注度最少且流拍率最高。变卖阶段共成交20件拍品，流拍率高达97%；参与报名人数合计为21人，占比1.8%；平均成交折扣率为56%，略低于二拍阶段。
商业分具体用途看，包括办公、仓库、公寓和店面。
商业店面展现出最强的受众吸引力和投资价值。其吸引的报名人数、成交数量、成交金额均遥遥领先，分别是其他类合计资产的2.35倍、1.8倍、2.8倍。
除仓库外，不同用途成交折扣率差距不大（在六至七成），店里略高，其次为公寓，最后为办公。
从成交单价来看，店面成交单价最高，为9353元/平方米，其次为办公（5674元/平方米），再次为公寓（4066元/平方米），仓库单价最低，为2372元/平方米。
2024年，南昌市商业司法拍卖成交345件，其中166件拍品实现溢价成交，占比达48%。单件拍品的溢价率区间为0%~261%，平均溢价率为19%。
166件溢价拍品中有11件溢价率超过100%，溢价率超200%的有4件，均为临街底商，集中在东湖区万达购物广场和西湖区恒茂国际华城，具体情况如下表。
2024年南昌市商业司法拍卖成交均价为7678元/平方米，其中有5件拍品成交单价超过3万元/平方米，物业类型为1层店面，均位于繁华度高、人流量高的地段，每件拍品均吸引超2000人围观，最高成交单价达58135元/平方米，具体情况如下表：
指标解释：
1、 数据来源：淘宝、京东司法拍卖
2、 拍品数量指网站上记录数量。
3、 成交率=成交数量÷拍品数量
4、 成交折扣率=成交金额÷评估金额
5、 溢价率=成交金额÷起拍金额
