房地产信托降温 房企资金风险加大


 

                                                                                                                                      颜松

       
        房地产信托是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。

       
        在楼市调控政策的压力下，房地产信托正在慢慢放缓脚步。数据显示，2013年3月份共成立62款房地产集合信托产品，共募集资金125.03亿元，创下了2012年11月份以来的最低单月募集规模。
       
        近年来，大量房地产企业通过理财市场、信托市场，变相地实现了从银行融资的目的，在数万亿元理财、信托存量资金中，相当一部分进入了房地产领域。
       
        以房地产信托为例，通过银信合作方式，银行理财资金大量进入房地产。报告显示，2010年1月以来房地产信托大规模发行，2011年2、3 季度为发行高峰期。至2011年4季度，房地产信托发行受阻。而2012年底再次出现发行高潮，新增房地产信托1100.3亿，同比增长125.52%，环比增加29.41%。

        房地产信托集体承压

        2012年房地产信托的兑付高峰，由于市场的快速回暖有惊无险地度过，但2013年房地产信托仍然面临较大的兑付压力。
       
        一季度以来，房地产信托已发生多起兑付危机案例。2013年1月8日，山东齐鲁瑞丰拍卖有限公司对中信信托一款信托计划的抵押房地产资产进行首次拍卖，惨遭流拍。同一日在温州，“烂尾楼”泰宇花苑的已购房业主与项目贷款人当地建设银行交涉，而泰宇花苑的3栋楼盘已抵押给安信信托。上述房地产项目所涉及的信托产品都临近到期，相关信托产品不能兑付或不能足额兑付的风险很大。
       
        就在3月份，安信信托又因为“资产收益财产权信托”的融资方昆山纯高投资开发有限公司无法支付到期本金，已对纯高公司提起诉讼。
       
        据开元统计，2013年房地产信托面临兑付本息达2800亿元，远超过2012年的1759亿元。其中，兑付顶峰将出现在二季度，兑付规模将达1301亿元。另据预期，2013年房地产信托到期兑付规模将达2847.9亿元，其中二季度1247.6亿元。

       
        银监会3月27日发布的《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》，以及坊间传出的《2013年农村中小金融机构监管工作要点的通知》，均强调了金融机构对房地产开发借款的限制。开元认为，上述文件将对房地产信托产生深远影响，行业整体资金成本将上升。

        风险聚集 收益率下降
       
        销售回款作为房地产信托第一还款来源，直接影响着房地产信托的兑付，去年3月底以来，房地产销售触底回暖，房地产信托短期偿债能力大大提高。但开元认为，小型开发商或者单体项目的兑付风险仍在。
       
        与此同时，地产信托一向标榜的高收益也在遭受市场的考验。用益信托工作室的统计数据显示，自去年下半年以来，伴随着信托行业整体收益率的下滑，房地产信托的收益率也开始出现波动。
       
        开元统计数据显示，今年1-3月份新发行的信托产品平均预期收益率分别为8.18%、8.14%和7.87%，而去年同期的数据为8.61%、8.8%和8.71%。3月份发行的信托产品平均预期收益率则降至7.87%，创下2011年3月份以来的新低，这也是最近两年来平均预期收益率首次低于8%。

        建议
       
        对于拥有大额流动资金、追求稳健回报的投资者来说，年收益率达到9%左右的信托产品显然远远高于定期存款和同期理财产品的收益。理财专家建议，在比较收益率产品的基础上，1~2年期限、有足够抵押担保措施的固定收益信托产品最适合稳健型投资者。
     
        理财专业人士指出，在面对具体项目的时候，由于投资者难以判断融资方的资质，因此抵押物成为判断信托计划是否能顺利收回本息的重要凭据，一般抵押率应低于50%，越低越好。