关于金融机构押品管理的一些思考_江西开元房地产土地资产评估咨询有限公司

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关于金融机构押品管理的一些思考

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关于金融机构押品管理的一些思考

【开元评估】颜松

担保、抵押、质押、信用是目前金融机构发放贷款的主要保证方式，而在以上几种保证方式中，尤其受到金融机构信赖的是抵押和质押。事实上，从贷款担保方式占比情况来看，目前典型如四大国有商业银行的抵质押贷款占比均为50%左右，加上保证贷款，占比高达70%左右，而信用贷款占比仅在30%左右。在一些县级银行，其质押贷款、抵押贷款占比基本达到90%以上。抵押主要以不动产（房产、土地、在建工程）和动产（机电设备、交通运输工具等）为主要品种，质押主要以票据、存单、债券、股权、商标权、专利权、收费权、应收账款为主要标的。押品管理也分贷前、贷中和贷后三个不同阶段，在三个阶段关注点各有不同。本文主要从上述三个阶段以评估公司的视角对押品管理作出一些分析，以供银行等金融机构参考。

一、贷前：关注押品的合法性、有效性、可靠性和流动性

（一）选择押品时，以保证系数高低为排列顺序，一般情况下，抵押品中不动产优先于动产，不动产中房地产优先于土地，土地优先于在建工程。动产中通用机电设备优于专用型机电设备。质押品中有形价值明确的优于无形价值占比较大的品种。

（二）不同押品主要审查要素

押品类型	合法性	有效性	可靠性	流动性
房地产	《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》	有权部门出具验证证明、能否办理他项权利证	有权抵押人出具承诺书、抵押时办理财产保险	有公开交易平台、能合法上市交易
土地	《国有土地使用权证》、《土地出让合同》、《规划设计指标》	有权部门出具验证证明、能否办理他项权利证	有权抵押人出具承诺书	有公开交易平台、能合法上市交易、当地工业用地流转特殊政策
在建工程	《国有土地使用权证》《面积测量报告》《建设工程规划许可证》《商品房预售许可证》《施工许可证》《建设用地施工许可证》	有权部门出具的能够抵押的面积确权证明，能够办理他项权利证	施工方出具的无拖欠施工工程款证明材料、财产保险	有公开交易平台、能合法上市交易
机电设备	购销合同购买发票使用证明	有关部门能否出具抵押证明（工商车管所）	能否实现有效控制或与其他保证方式联合使用	有公开交易平台、能合法上市交易
其他	有价证劵凭证《专利权证》《商标权证》《收费权证》	有权部门能否出具他项权证（商标局、专利局、证劵交易所等）	资产评估准确度与未来市场走势关联度大	有公开交易平台、能合法上市交易（产交所、证券转交易所等）

二．贷中：各类押品区别对待

结合不同押品类型，综合确定抵押率，是银行风险防范的又一重要防火墙。根据我们长期跟踪调查，对不同的押品由于其市场特性和自身特点不同，市场表现各不相同。

押品类型	市场特性				自身特性				变现能力	抵押率
押品类型	市场成熟度	条件差异	敏感性	资费心理影响	通用性	转让分割性	体量	可控性	综合评价	抵押率
房地产	较成熟	很大	很强	较小	依据用途、区位确定	较强	需具体分析	较强	需具体分析	60%-70%
土地	较成熟	很大	很强	很小	依据用途、区位确定	较强	较大	较强	较强	50%-60%
在建工程	较成熟	很大	很强	很大	很小	较弱	较大	较强	很弱	30%-40%
机电设备	较成熟	较小	较强	很大	很小	较弱	需具体分析	很弱	很弱	20%-30%
存货	较成熟	较小	较强	很大	很小	较强	需具体分析	很弱	很弱	20%-30%
交通运输工具、船舶、航空器	较成熟	很大	很弱	很大	很强	较弱	需具体分析	较强	较弱	30%-40%
单据、存单、债卷、债劵基金	很成熟	很小	很弱	较小	很强	较弱	需具体分析	很强	很强	80%-90%
股权、商标权、专利权、著作权、收费权、应收账款	不成熟	较小	很弱	很小	较小	较弱	较大	一般	一般	40%-50%

三、贷后：押品跟踪分析

巴塞尔新资本协定将违约概率（PD）和违约损失率（LGD）纳入资本监管衡量基本框架，损失率（LGD）=1-回收率。回收率=变现价值/贷款余额。回收率综合反应了各种市场和非市场因素对变现价值的影响。

抵押率与回收率两者之间存在差异，其原因一是确定时间不同，抵押率是在信贷决策时确定的，回收率则是在抵押品处置时确定的；二是二者确定方式不同，抵押率是事先通过对押品价值特点进行分析和对市场变化进行预测后确定的，回收率是事后再对历史数据进行统计得出的。但另一方面，抵押率与回收率之间高度关联，历史回收率的经验数据可以用来指导合理确定和调整抵押率。

不同类型押品的不动产的变现能力分析，如下表所示，表中变现能力评价等级的得分越高，变现能力越强。

不动产类型	通用性	转让分割性	体量	变现能力综合评分	变现能力评价等级
小户型住宅	很强	较弱	较小	很强	5
一般住宅	很强	较弱	较小	很强	5
联排别墅	较弱	较弱	较大	较弱	2
独立别墅	很弱	较弱	很大	很弱	1
分割式商铺	一般	较弱	一般	较弱	2
独立门面	很强	较弱	一般	很强	5
商业楼裙楼	较弱	较弱	很大	很弱	1
专用写字楼	较强	较强	较大	较强	4
酒店	很弱	较弱	较大	很弱	1
产权式酒店客房	较强	较强	一般	较强	4
仓库、工业厂房	很弱	较弱	较大	很弱	1
地下停车场	很强	一般	较小	较强	4
边远地区房屋与土地	很弱	一般	--	很弱	1
在建工程	一般	很弱	很大	较弱	2
城市中心住宅用地	很强	较弱	--	很强	5
城市边缘住宅用地	较强	较弱	--	较强	4
城市中心商业用地	很强	较弱	--	很强	5
城市边缘商业用地	一般	较弱	--	一般	3
开发区工业用地	较强	较弱	--	较弱	2
城市中心工业用地	较强	较强	--	较强	4

押品管理是金融机构风险管理的重要组成部分，建立抵押品从抵入到处置全过程动态监控机制，及时发现风险隐患，对中长期贷款定期重估是必要的。金融机构应建立可识别性、可控性、可追踪性的押品管理体系，不断完善自身的风险管理制度，以适应高速变化下的市场生存与发展的需要。

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