大规模旧城改造下如何控制房价

颜  松
 

        年初，南昌市提出2013年新建商品住房价格增幅控制在当年城镇居民人均可支配收入实际增幅以内，即10%。年中，南昌市提出2013-2015年三年棚改强攻计划，力争每年改造300万㎡，三年完成1000万㎡的棚改任务，同时提出2015-2017年旧城改造规划，力争再用三年时间基本完成南昌市老城区的全部棚户区1000万㎡改造任务。
 

 

南昌市中心城区城市棚户区改造规划布点图（2013--2017年）

        可以肯定地讲，年初提出的房价控制目标基本落空。12月18号，国家统计局公布11月份70个大中城市住房销售价格统计数据，南昌市住房价格已同比上涨10.5%。不可否认的是，大规模城市旧城改造推动刚需入市是促进房价快速上涨一大诱因。一方面面对全国范围如此繁重的棚改任务，另一方面又要面对房价控制目标，这样一个明显带有悖论的命题如何化解？这值得政府有关部门认真研究对策并加以解决。

        笔者对此提出以下几个方面思考，以供大家探讨：

         一、严格限制一些商业项目借公共利益之名行征收之实，缩小不必要的征收规模。
   
        根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条共六款之规定，对各项公共利益都有明确的界定，其中第五款规定“由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要”位列其中，但条例中又明确提出确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。当前，在南昌就存在一些项目打着公共利益的招牌，实际上大搞商业开发，并在项目推进过程中出现法律风险的案例，因为它们根本不符合上述规划。

        二、改变思路，在征收中变过去鼓励以货币补偿为主为鼓励产权调换为主的征收模式。

        南昌现在的房屋征收中提出选择货币补偿办法的可以增加两个20%的补助和奖励。这种做法对一些有特殊用途的用地固然可取，比如地铁征收，因为没法就地还建安置房。但对于棚户区改造这样一个关乎民生福祉的项目，就应该逐步缩小货币补偿的比例和幅度，加大选择产权调换的比例和优惠幅度。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，因旧城改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。可见选择就地安置也是旧城改造居民的一项合法权利。

        三、在无法保证全部就地安置的情况下，对选择异地安置的被征收户给予更大的政策支持。

        当前南昌出台旧改办法中就有关于对选择在九龙湖新区、凤凰洲、朝阳新城等不同安置地区给予从20%到40%的面积补助政策，这既有利于逐步实现“迁出老城区，繁荣新城区”的城市发展战略，同时也有利于改善被征收人的生存状况。在这其中，保证异地安置点的基础配套完善至关重要，要实现“迁得来，住得下”，而不是一迁了之，形成又一个“空城”、“鬼城”，造成极大的浪费。

        四、安置房的规划和设计需更迎合需求。

        对于棚户区改造这样一个民生工程，我们可以看到有一大部分的居民住房面积很小，就算拿到货币补偿及补助的款项也无法在市场上买到合适的房子。这就要求政府部门一方面在安置房的设计中不能求大求全，而要“因户制宜”，多设计一些面积中等及适合被征收调换的小户型，使他们有能力去选择产权调换这一形式。同时根据政府统一规划建设的保障性住房应加大、加快供应，尽快实现住房供应的“双轨制”。

        五、给予房地产评估机构更独立的空间，同时明确其更大的法律职责。

        我们知道在房屋征收中，房屋评估价格至关重要，这也反映出在这一征收时点类似房地产的真实价格。这就要求房屋评估机构有过硬的本领，不受干扰、不迎合某一方的不合理要求、不人为“抬高房价”，有能力承担房屋征收这类急难险重任务的评估机构将大有用武之地。同时对于那些出具虚假报告或出现重大差错的评估机构，应依照条例给予相应处罚。使其丧失扰乱市场的条件。这也给房屋评估机构提供了广阔的发展空间。

        旧城改造，利国利民。在这样一个大背景下房价上涨虽然有其必然性。但作为政府不能听之任之，不加控制。当然除了上述观点，在财税、就学、金融、医疗、基础设施政策方面多管齐下，才能实现房地产市场的健康发展。