目前，南昌市已经在地税系统上线运行了南昌存量房(住宅)交易评估系统。这一系统从开始正式运行以来，基本运行正常，我司作为南昌市地税局委托的个案复议评估单位，几乎未收到关于这方面的个案复议评估，原因很简单，因为该系统在设计之初，就有意在现行正常市场价的基础之下浮了一定的比例，这与交易双方正常成交价已低了不少，故争议较小，但该系统运行出来的二手房单价比之前政府指导价还是多出许多，这为财政税收增加不少。

        南昌市存量房交易—评估系统的设计启用用意，是为防止阴阳合同，高价低报，导致国家税费流失。但非住宅交易定价就比住宅交易定价要复杂的多。目前全国尚未有城市开发出涉税非住宅定价评估系统。原因也很简单，因为非住宅的价格影响因素很多。比如店面，同一条街街两边的价格由于人流量等因素就相差很大，在转角口，十字路口的店面价格又会与一般临街店面相差很大；再比如写字楼等非住宅，写字楼的地段分类不同于住宅，写字楼的价格与交通、行政资源聚集度、建筑档次等密切相关。所以，对于非住宅它的定价系统很难通过计算机准确的算出其正常市场价格。

        目前南昌市针对存量非住宅契税计税价格有一个通知，文件显示，个人或单位申报价格明显偏低且无正当理由，税务部门按以下方式确定计税价格，以卖方取得的销售发票中记载的单价，同地段所在地最低控制价两者中价格高的为基础上浮，上浮比例不得低于10%。以上浮后的单价为计税价格。本通知所称同地段所在的最低控制价，应不低于《关于同意调整南昌市城区普通住房标准的批复》（洪房厅字（2012）58号）文件所规定的同地段的普通住宅指导价格。         笔者认为，上述计税方式有几个问题值得商榷：

        一、 非住宅包含了商铺、办公楼、高档写字楼、酒店式公寓、仓库、厂房等所有除住宅以外的物业。如果按一刀切，均按同地段住宅价格上浮10%计税，那么，可能店面会得利，而比较差的办公写字楼，其实际的价格可能还不如同地段的住宅，如此计税，恐怕纳税人也不会同意。

        二、 地段等级的划分，非住宅不同于住宅，这一点应分门别类，比如对店面单独划分等级、对写字楼也应根据实际情况区别对待。

        三、 上述普通住宅的价格是政府于2012年确定的，因随时间变化做相应调整。
笔者认为，要解决上述问题，不能靠政府的一纸文件一刀切，当然在现阶段，也很难依靠房地产自动批量评估系统解决。这就要依靠个案争议评估机制，发挥房地产评估机构在非住宅交易涉税定价中的关键作用，其一、房地产评估机构是国家法定的房价评估单位，注册房地产估价师是国家指定的六大经济鉴证类专业人员，具有较高的社会信誉度和广泛的认可度，其出具的报告可获得政府机关和纳税人双方的认可，从而即可保证不致国家税费流失，同时纳税人的合法权益又得到了充分的保证；其二，房地产评估机构拥有海量的房地产真实交易数据，利用好这一资源，可为评估机构开拓出一片蓝海，积极为征税机关、纳税人提供全方位的计税评估服务。

        非住宅交易在社会经济生活中量大面广，处理好政府与纳税人间的关系，房地产评估机构大有可为！