日前，我们接触到一个项目：拟出租物业因为周边已经被政府列入打造成一个工业文明商业区，希望能借助这次机会，通过寻求合作，投资改造后与周边物业形成统一整体，以达到使物业保值增值。委托方希望知道在达到这一前提条件下，物业所能达到的市场租金，以便于与合作伙伴签订租赁合同。
        乍一看，这不就是一个简单的租金评估吗？但我们仔细分析一下，这还不是一个简单的租金评估报告。首先，一般的租金评估都是在已知或保持原有用途不变的情况下，在市场上所能形成的租金，而这个项目的租金是预测性的，未来具体用途不知，需要评估师结合周边规划自己拟定。其次一般租金评估报告主要以市场法为主，寻找一些类似案例比较即可，而这评估的租金需要测算投资方拟投入的资金，投资预期收益率，投资回收期、租期对投资的影响以及预测该区域改造后的市场表现。最后，我们还需要有建筑工程方面的知识，因为拟出租物业大都是70年代建成的老厂房，能改造成什么样的物业或租赁类型，在技术上、财务上、法律上是否可行，都需要做一个细致的判断。
        好了，说到这，我们可以清晰地得出一个结论，这就是一个房地产咨询类报告，或者说类似房地产可行性研究报告。由此，我在想，现在房地产评估机构都在抱怨业务很少，传统业务正在逐步萎缩，大数据互联网正在剧烈冲击评估行业，房地产评估机构的生存状况堪忧。我们如何在这一背景下，依托评估这个大平台，利用我们在市场数据、案例积累、评估师个人经验和专业知识涉及广泛的特点，极力拓展房地产咨询领域的业务。
        从评估到咨询，简单的两个字的变化，这其中却蕴含着本质的变化：一、传统的评估大都是对过去或现在的一种价值判断，而咨询更多地是对未来走势的一种估计和判断；二、传统的评估是对房地产已有价值的展现，咨询性更多地是对价值的重新发掘和提炼，并创造价值。是从“我是什么”到“我可以变成什么”的转变。
        从评估到咨询，不是否定而是升华。评估公司有许多优势具备转型升级的条件，让我们拥有的大量沉睡的数据“活起来”，发挥更大的作用。但同时也有一些现实的差距，特别是在人才储备和知识储备上，咨询服务更多地是一种专家服务，对咨询专家的知识素养以及统筹把握的能力要求更高，咨询专家需要拥有扎实的专业知识、高级的文化素养、见多识广的眼界、创新求变的思维方式。评估师应该从更高的现实要求和激烈的忧患意识中重新出发，评估机构也应该从公司治理、环境营造、机制体制上为这一转型升级保驾护航。
        从评估到咨询，不仅仅是两个字的变化，放眼全国甚至全球，诸如世联、戴德梁行等房地产综合服务公司，许多都是从评估起步，逐步演变成综合性的房地产咨询类公司，甚至走向更大领域的咨询公司，例如城市定位、产业布局、旅游包装等。“罗马不是一日建成的”，我们需要脚踏实地，我们需要找到一条适合自己的转型升级之路，即在评估平台上延伸出的咨询业务，它不是“泛”咨询，而是“专”咨询。现在市场上有许多业务诸如土地拍卖策划、房地产损害赔偿、阳光权受损、物业投资改造后价值再造，城市更新顾问、农村房屋评估等等，这些所谓的新型业务都可以在我们的房地产评估中找到原型，我们既熟悉又陌生，我们能不能更进一步，这是考验我们评估机构和评估师的时候了。
        简单重复的工作未来一定会被计算机所取代，但人类创造性的思维永远不会被计算机所取代，我们一直寻找的高质量发展之路，或许可以从中找到一些启示。