开元评估副总经理：谭建琴
随着宏观经济增速放缓、经济下行等诸多因素的影响，近年来，我国商业银行不良资产问题也日益明显的暴露出来了，不良贷款越来越多，银行处置不良资产的需求越来越迫切，进而银行、资产管理公司等金融机构向评估机构发出了大量的金融不良资产价值分析委托业务，但由于金融不良资产价值分析业务的复杂性和特殊性，对评估公司也提出了更高的要求。中国金融不良资产的处置向中国的评估行业提供了机遇，同时也提出了新的课题。
一、不良资产的分类及现状
它是根据商业银行已发放贷款的质量和所面临的风险程度，将贷款质量从优质到劣质划分为五类，即正常贷款、关注贷款、次级贷款、可疑贷款和损失贷款。其中，后三类合称为不良贷款。
对如今整体状况而言，我国商业银行不良资产仍然存在严重问题。尽管我国各大商业银行长期极力控制其不良资产规模，而且银监会等有关部门也要求各商业银行加快对不良资产的处置，避免商业银行的“高拨备”与“高不良”并存，使银行业能更好地“轻装前行”，但是根据相关数据显示，我国商业银行不良资产一直呈上升趋势。
二、处置商业银行不良资产的措施
1、执行不良资产清收和重组转化等手段
不良资产清收，即对于无力偿还商业银行贷款，或者存在恶意拖欠贷款、财务状况恶化明显，不符合商业银行贷款安全要求时，及时通过诉讼等手段，强制追偿其拖欠款。例如，拍卖企业各项资产，利用获得的资金归还商业银行的贷款，以求及时了结商业银行的贷款，避免贷款风险进一步增加及恶化。而相对而言，重组转化则是通过企业或者债务重组以及资产转化等手段处置不良资产。这两种手段在实际处置不良资产中使用的频率都非常高。例如，通过现金清收和重组转化进行不良资产的处置。
2、打包出售不良资产
通过将商业银行的不良资产进行分解整合，对优质资产与不良资产的打包出售，利用可以预见的收益吸引投资者及其他机构，利用这些吸纳的现金流进行商业银行不良资产的处置，同时对于投资者给予一定程度的回报。将商业银行不良资产进行证券化和基金化，利用资本市场处置商业银行不良资产。
3、通过坏账准备金核销不良资产
坏账准备金就是按照有关规定，商业银行每年必须从其利润中计提一部分资金，用于应对可能产生的不良资产的风险。通过充分有效利用商业银行自身的坏账准备金，及时冲销商业银行的不良资产，在牺牲部分利润的前提下，以保证商业银行资产的健康，避免不良资产逐步的恶化。通过不良资产核销进行不良资产的处置，可以有效降低不良资产的数额以及不良资产率，同时降低不良资产拨备覆盖率。
三、评估公司如何更准确的评估不良资产价值
银行持有不良资产处置，主要分为批量转化、证券化业务、单独转让、裁定抵偿资产处置、重组等其他方式。资产管理公司收购及处置不良资产，主要包括资产收购尽调、持有资产处置。其他金融机构，包括非持牌机构的收购及资产处置业务以及以股权形式参与到资产公司的收包买包中，通过整体收益参与分成，全链条参与不良资产处置。
不良资产处置快速变现的要求会导致资产评估价值的下跌，评估方法上充分考虑快速变现和实际市场的差异，贷款发放时评估价值与处置时价值差异较大，高进低出的原因有很多，若评估仅涉及对抵押物价值进行判定的业务，则通常需要房地产、土地资质出具报告；若评估的是债券价值，需要机构具有资产评估资质。对于评估报告中的价值类型：市场价值、变现价值、清算价值等根据出具委托方要求及出具报告类型确定。
1、 现场工作中应注意事项
（1）房地产类
对其占有或使用情况、权利瑕疵、变现能力、装修情况、成新率。
（2）土地
占有或使用情况、开发程度、宗地四至清晰度、取得方式、地上建筑物的合法性、权利瑕疵、变现能力。
（3）机器设备
了解设机器设备属于专业设备还是通用设备、设备的可持续使用性、成新率、权利瑕疵、变现能力（如与整条生产线其余设备共同使用方能发挥效用的，则将影响其独立使用性和可分割转让性）。
（4）在建工程
占有情况、完工程度、装修程度、销售进度、工程款情况、权利瑕疵、变现能力。
（5）其他抵（质）押资产
其他抵（质）押资产应当关注其时效性、可回收性、有效性、权利瑕疵、变现能力。
（6）其他
资产坐落的一致性、区域环境、地理位置
2、 分析思路
（1）查阅借款合同、抵质押合同、保证合同、催款通知、法律诉讼文书等资料，分析债权形成情况；
（2）通过估算分析抵质押物、债务人及关联责任方的偿债能力及其它保全裁定资产来估算贷款的可收回金额；
3、抵质押物资产的定价思路
（1）抵押物市场价值的确定
评估现场调查、原授信评估报告、周边司法拍卖评估等,根据物业现场及具体情况选取合理的评估方法；市场价值和抵押物拍卖变现价值不重复，在资产收购中，资产公司关注市场价值，主要是考虑债权持有期内的债权回收预期价值。
（2）抵押物拍卖变现价值
拍卖变现系数取值参考因素：司法拍卖成交记录比较、工业土地使用权的招商引资政策、行业景气指数、整体转让资产折扣系数等。
总而言之，价值评估是不良资产处置中的核心环节，是实现各种处置技术有效运用的基本前提，无疑，在债权人处置不良资产、实现经营目标的过程中，价值评估发挥着至关重要的作用，未来的金融不良资产评估业务亦将在不断发展实践中获得长足发展。
