开元评估技术部副经理—杨燕子

        随着社会经济的快速发展，人们法律意识的日益提高，经济纠纷案件日益增加，案件中涉及房地产纠纷呈上升趋势。为确定涉诉房地产的价值，法院会委托专业的房地产估价机构进行房地产司法评估，从而衍生出房地产司法评估。房地产估价对司法拍卖处置的作用，不只是如同定义所说的为人民法院确定房地产处置参考价提供参考依据，更为重要的是推动司法拍卖顺利进行，成为司法拍卖的推介书。
        房地产司法评估可以减少拍卖中的重复工作，提升司法执行拍卖效率。在司法拍卖实际操作中，由于对拍卖物业各种情况的不了解，进而影响了公众参与法院强制拍卖房地产的积极性，使得房地产司法拍卖成交中出现流拍、多次拍卖的现象，从而降低司法执行拍卖工作效率。在房地产司法评估过程中，明确估价范围、全面收集估价资料、实地查勘都是对拍卖物业进行逐层深入地了解，展现物业最真实的情况，确定估价对象的实际价值，就能让公众对拍卖物业有更好的理解，从而提高参与的积极性。这在一定的程度上，为司法拍卖执行的效率起到了推动作用。
        房地产司法评估作为一种特殊的估价业务，估价目的为法院审理、执行案件提供参考依据，鉴定报告的公允性、法定性、专业性为法院公正处理纠纷起到了积极作用，要求估价人员在估价过程中保持客观、公平、公正、谨慎的工作态度，严格执行房地产司法估价规程，利用自己的专业知识，选用合理的评估方法，解决司法拍卖执行的疑难杂症，为司法拍卖执行起到积极作用。一份合格的房地产司法评估报告，要保证司法评估结果的科学性、真实性，离不开估价师的专业知识。
        我司最近接收了一个金华市某区人民法院委托的关于“江西省上饶市玉山县某地区商业、住宅用地”房地产司法评估，该宗土地较为复杂、特殊，本次以这个案例展开说明。

商业、住宅项目用地宗地图

        我司拿到材料就反复核对、研究，该宗地地块形状为长条形，东西宽度较窄，仅为25-30米左右，适合开发成东西朝向住宅及商业配套，其开发的住宅房产相比周边楼盘，会存在较大劣势，故其住宅销售均价低于周边楼盘。后我司派遣估价师去实地查勘，其现状如下：

 

        该宗地内有一条沟渠，并需要投资建设区内规划支路、排水箱涵，因此其开发建设的成本会加大。结合相关资料，通过对估价对象的利用现状（形状、宽深比）、规划条件、抵押权、相关税费等各方面的分析，我司在计算过程中选取的数值更加贴近于实际，测算得出一个合理的价格，在报告中详细说明了该宗地的特殊之处，给该报告使用者提供了一个中肯的意见，很显然该价格相对于周边正常可开发商住用地而言偏低。
        如果没有我们房地产评估机构参与，去查勘、调查、分析，我想该宗土地报告会以一个正常的商住用地去估价，会参照周边近期同类土地的价格，高估其开发价值，低估其开发成本，这样就会出来一个较高的，他们认为合理的价值，如这样价值去作为法院的参考价值，显然会陷入流拍、重拍的境地，从而降低法院执行的效率。
        因此司法评估可以提升司法执行拍卖效率，优秀的司法评估报告就是一份司法拍卖推介书。