——从评估角度解读《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》

开元评估总经理：颜松

 

        2019年7月22日，国务院办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》。
        该意见是今后相关主管部门出台相应管理办法的指导性意见，旨在从根本上规范和建立城乡统一的建设用地使用权转让二级市场，形成土地一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系。作为土地评估机构，过去主要服务于土地一级市场，主要是土地出让定价、土地收储定价。为保证国有资产的保值增值、促进土地的集约高效利用做出了十分重要的贡献。此次出台的土地二级市场指导意见，从指导思想、基本原则、目标任务、适用范围等多个方面为评估机构的介入提供了良好的契机，也为评估机构今后的业务拓展开辟了一个崭新的空间。
        我们一起来梳理一下指导意见中与评估有关的内容：
        1、健全服务体系、培育和规范中介组织。在土地二级市场中要发挥社会中介组织在市场交易活动中的桥梁作用，发展相关机构，为交易各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪等服务。评估机构在土地二级市场的定位已经十分明确。
        2、明确纳入土地二级市场的行为包括建设用地使用权买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置，法人或者其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。如此众多的转移行为都涉及交易定价及税收核定等问题，需要评估机构提供客观合理的价值报告。
        3、以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准，不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。
        4、宗地长期出租，或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。
        5、以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。
        6、放宽对抵押人的限制。自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续。
        7、探索允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。
        8、交易后依法申报交易价格，申报价格比标定地价低20%以上的，市县人民政府可行使优先购买权。
        9、严格落实公示地价制度，定期更新和发布基准地价或标定地价，健全土地二级市场动态监测监管制度。
        以上种种最新表述，为下一步土地二级市场的规范建立、健康发展指明了方向。评估机构要及时跟进政策变化，加强对新业务类型的研究，出台相应的评估技术指引，适时拓宽服务领域。我相信，在土地二级市场的建立和完善过程当中，评估机构一定大有作为