随着城市与旅游业的不断发展，现在二三线城市也新建了很多的星级酒店。酒店是商业房地产中的一种，在传统的概念中，酒店首先是房地产，其以特定的房地产形态向客户提供服务。酒店在最初多是自主经营，随着社会分工的专业化发展，委托管理或者是加盟连锁成为越来越重要的产业形态。经营业绩良好的酒店具有良好的现金流入能力，能够对投资（债务融资）提供良好的保证。而酒店一般没有直接的市场价格，不能简单地通过与其他物业类比的方法得出，因此很难判断和评估一个酒店的客观市场价值，此外，随着各个商业银行经营性物业抵押贷款业务的增多，特别是以正常经营的酒店作为抵押物的中长期贷款比例增加，如果金融机构对抵押物价值的判断出现失误，可能直接导致呆坏账的产生，进而影响正常的贷款回收和信贷循环，降低银行对酒店信贷的支持力度和信心。因此只有正确把握酒店业的发展趋势，了解特定区域酒店业的现状，才能准确把握酒店类经营性物业的市场价值。

        一、星级酒店估价特点

        1、范围广、情况复杂、价值量巨大，对估价人员的专业性和估价经验要求较高。
   
        由于星级酒店个体差异往往比较突出，不同酒店之间可比性较差，估价要建立在对酒店整体经营及实物现状全面了解的基础上进行。

        2、收入来源的复杂性、运营成本项目较多，受品牌、经营方式影响较大。

        收益法评估星级酒店最关键是把握其经营收入和成本费用。星级酒店的收入主要有客房收入、各种餐饮收入、商品部商品销售收入、会议收入和其他娱乐、健身设施收入等等。经营费用包括营业税金及附加、营业成本费用、员工工资、营业费用、管理费、维修费、广告费、房产税、保险费等。

        二、星级酒店评估思路及估价方法的选择:

        根据《房地产估价规范》，对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。 据此，对于已取得相关权属文件、正常运营的高星级酒店，由于在市场上很少有整体买卖交易案例，且所在地理位置往往极佳，在建成投入运行后每年都能产生稳定的收益，对于市场价值的求取，因估价对象为收益性房地产，在基本评估方法的选择上只有收益法适合，故收益法应作为星级酒店类房地产的首要评估方法。又由于酒店类房地产买卖案例极少，市场比较法尚不具备使用条件，难于选择市场法进行价值评估。故选用成本法作为第二种方法对酒店的整体价值进行估价，只有成本法在理论上是唯一的第二种评估方法。同时对房地产抵押价值评估时运用成本法也是谨慎评估的一种体现。

        综上所述，在实际估价作业中，星级酒店评估的一般评估方法有收益法和成本法。

        三、酒店估价中关键技术参数的确定

        1、成本法估价中关键技术参数的确定

        （1）土地取得成本的确定

        土地取得成本是取得土地所需的费用、税金等。在求取土地取得成本时，通常采取市场比较法来求取。

        （2）开发成本的确定

        开发成本包括建安工程费、前期工程及其他专业费，在估价中，一般根据估价对象建筑物的结构类型，参照当地现行《建设工程概算定额》进行测算，并参考近期同类型建筑物的结算价格，综合考虑后确定建筑物的建造成本。

        （3）利润率的确定

        开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产所要求的相应的平均利润率来计算。通常按土地取得成本和开发成本、建筑物开发成本与管理费用之和乘以一定的投资利润率求取。
       
        在目前国内的房地产市场，房地产价格一般会显著高于其投资成本，高出部分即为开发利润。在星级酒店的估价实务中，确定利润率时，应充分考虑酒店的区域环境、坐落位置、建筑规模、投资多少、星级标准、酒店定位及服务水平、经营模式、经营情况、管理水平、品牌效应等状况。通常酒店上述条件越好利润率越高，反之，则越低。酒店利润率一般在 20—50%之间。

        2、收益法估价中关键技术参数的确定

        （1）净收益的求取
        收益性房地产获取收益的方式主要有出租和经营两种。据此，净收益的测算途径可分为两种：基于租赁收入测算净收益和基于营业收入测算净收益。出租型房地产，估价师应根据租约中的租金、其他收益、费用等信息计算其净收益，净收益为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。
     
        对于有多种收益类型的房地产，如星级酒店一般有客房、会议室、餐饮、商场、娱乐等多种收入来源和经营模式，其净收益视具体情况采用下列两种方式求取：

        ①把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型物收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。
     
         对一个星级酒店而言，客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数、时间长短等直接相关的费用，餐饮部分的变动费用是与用餐客人数量的多少及消费水准直接相关的费用等等。固定费用是指人员工资、固定资产折旧、房地产税、保险费等，不管客房是否有人住、会议室时否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等，都要发生的费用。

        ②把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据客房、餐饮、会议、娱乐等各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有净收益相加。
     
         在星级酒店实际估价中，估价对象的净收益的一般采用第二种方法来求取。
一般来说，在估价过程中，理论上酒店的收益与成本费用数据可以通过财务报表获得，但现实情况是企业提供的财务报表一些数据往往失真，不能真实反映酒店经营的情况。因此应对估价对象本身及周边类似用途档次的饭店物业进行了详细的调查，并对取得的资料仔细分析，经过整理，去伪存真。总之，酒店评估比较复杂，技术参数比较难以把握，只有不断实践，总结经验，评估价值才能比较客观地反映其内在价值。