2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改《土地管理法》和《城市房地产管理法》的决定，2020年1月1日起施行。随着土地管理法的修订，集体建设用地入市的法律障碍相对破除，显而易见，市场对房地产估价行业的需求将逐步增多。比如征地补偿、集体建设用地使用权出租和出让，集体经营性用地上的房地产转让、抵押都需要评估。
        一、《土地管理法》的修订奠定了集体经营性建设用地估价的基础
        新《土地管理法》中，关于集体经营性建设用地有偿使用的条款，明确了集体经营性建设用地的价值内涵及权能；对于土地征收补偿原则和补偿标准的修订，明确了公平、合理的补偿原则，以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法来确定补偿标准，明确了在征收土地补偿费用中包括农村村民住宅；改革宅基地使用制度方面，在一户一宅的基础上，提出了户有所居与有偿退出机制。可以说，《土地管理法》的修订，构建了集体土地估价的基础。
        （一）集体经营性建设用地市场的形成
        1．破除集体经营性建设用地进入市场的法律障碍
        修订的《土地管理法》删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织2/3以上成员或村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。
        2．集体经营性建设用地列入土地利用年度计划
        第二十三条第二款修改为：“土地利用年度计划，根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。土地利用年度计划应当对本法第六十三条规定的集体经营性建设用地作出合理安排。”这也是建立城乡统一的建设用地市场的管理需要。
        （二）集体经营性建设用地的出让
        第六十三条修改为：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。
        二、集体经营性建设用地评估难题
        （一）集体经营性建设用地的地价定义
        地价定义是土地估价的基础，地价定义中的权利类型、土地用途、规划条件、价格类型，决定了方法的选用、案例的选取及最终的结果。修订之前，关于集体经营性建设用地出让的一切因素都没有定论，估价行业也是停留在探讨和推测，物权没有法定，估价没有依据。
        《土地管理法》修订，构建了集体经营性建设用地的市场要素，也明确了集体经营性建设用地地价的内涵，为土地估价奠定了基础。
        集体经营性建设用地地价内涵，与国有建设用地项目，既有相同点，也有不同点。我们按照地价定义的七要素来分别说明：
        1．权利状况：包括土地所有权、土地使用权。
        对于国有建设用地：土地所有权均为国家所有，为单一的所有权主体；集体建设用地所有权人为乡（镇）村集体经济组，具有明显的多样性。土地使用权人，原法规限制为本集体经济组织成员，新法规定为单位和个人，并不限制集体经济组织以外的成员。使用权类型来说，新法规定了出让和出租，是否有划拨类型，尚待法律明确。
        2．用途：新法规定为工业、商业等经营性用途，不含居住，但从试点区域看，办公是应该允许的。
        3．土地开发程度：按实际开发程度和规划开发程度设定
        4．容积率：按规划批准条件。
        5．土地使用年期：法律规定参照同类用途的国有建设用地。即工业最长50年，商业40年。
        6．估价期日：依据估价实际设定。
        7．价格类型：既然是为集体经营性建设用地市场服务，价格类型基础是市场价格。依评估目的和流转方式，可以分为出让价格、转让价格、作价出资入股价格、抵押价格和补偿价格等。
        在试点期间，依据《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》的通知(财税[2016]41号)收取的集体经营性建设用地土地增值收益调节金，在新法中并未规定，在地价定义中是否包括，暂无依据。
        （二）短期面临困难和挑战
        尽管土地管理法的修订给行业带来的机遇，但短期内可能还会有一些困难和挑战。
        “新修订的土地管理法2020年1月1日开始实施，实施初期，相关配套文件可能是缺位的，比如征地补偿实施细则需要调整，这些文件制定和出台需要时间。在新的实施细则和配套文件出台后，相关估价工作会有一段困难期。我们在集体土地上进行估价时，相关技术规范和标准也需要根据集体用地和集体用地的特征制定或完善。
        1．权利人心理价位与现状价位矛盾
        土地管理法修订后，相关权利人的心理价位升到很高，而集体土地市场目前基本处于空白阶段，可能无法达到权利人心理预期。相关工作如果在具体配套细则出台前推进的话，估价机构怎么做呢？这无疑是一个难题。
        2．价值判断困难
       第二个困难在于，当给集体土地上的房地产估价时，价值判断上会有难点。因为集体土地的房地产市场是从无到有，相关规则和技术标准的完善是有一个过程的。相关企业近期如果要做估价业务的话，可能要借助国有土地上房地产价值进行判断。
        集体用地和国有土地上的房地产价值是否相同呢？假设区位条件一样，物理状况一样，同样价值的房产你选国有土地上的还是集体土地上的？所有人都说国有土地的房地产。为什么呢？虽然说同权同价，但是每个人对风险的把控和不确定把控会有差异。到了农村集体的时候，有人可能就会担心，如果运营一块集体建设用地，收益刚开始不好，如果过了5年10年我们这个项目赚钱了，大爷大妈们是不是会到门口对收益有所诉求。
        三、适应新形势，需完善集体土地地价体系和估价技术规范
        国有土地和集体土地上的房地产有没有价值差异，差异是多少，这一点是估价公司作价值判断时的难点。因而，需尽快出台集体用地上房地产估价的相关技术标准。
        《土地管理法》的修订，将“三块地”改革的成功经验法制化，标志着集体土地使用制度改革的重大成果。对于土地估价行业，集体经营性建设用地市场要素已经确定，为土地估价提供了重要依据，土地估价行业经过多年的发展与积淀，发挥在国有土地估价中积累的专业经验与优势，服务于市场主体出让、转让集体土地使用权对于确认价格的需要，也服务于管理部门对于建设城乡统一的建设用地市场管理的需要，可以根据《土地管理法》修订的最新内容，参与修订《集体土地使用权地价评估技术指引》，参与编制集体经营性建设用地基准地价等公示地价，完善集体土地的地价体系。
        第六十三条最后规定集体经营性建设用地的出租、出让的具体办法由国务院制定。与《土地管理法》配套的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号），是为改革城镇国有土地使用制度制定。新法的实施，依然需要国务院制定条例，明确与集体经营性建设用地出让相关的具体内容。需要我们持续关注后续的配套法规。