开元评估研究经理—高娜

SARS的状况

        SARS最早发生于2002年11月的广东，2003年2月随着春运的开始，疫情在全国范围内扩散，3月起进入集中爆发期，8月疫情结束，前后持续半年多时间。
        新型冠状病毒疫情一发生，大家就想到了2003年的SARS，因为新冠肺炎疫情与2003年的非典疫情极为相似，不免引起人们的对比。
        2003年中国房地产走向了又一个转折点，但是契机并不是非典带来的。
        事实上2003年非典对于房地产行业的影响非常小，3-4月SARS疫情加剧，全国房地产市场运行节奏整体放缓，但恢复迅速，2003年一季度和二季度房地产业增加值均保持10%以上的增长，对宏观经济起到了重要的支撑作用。
        2003年6月，非典疫情接近尾声，央妈突然发布121号文件。从开发贷款和购房按揭同时施策，规定楼盘封顶才能按揭，第二套房70%的贷款。
        2003年8月，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展》（即“18号文”），首次明确房地产的国民经济支柱地位。开启了房地产行业的持续快速发展之路。

新建商品房指标同比增速情况

        从全年来看，2003年房地产市场受SARS疫情影响甚微，商品房销售端、投资端、施工开工端增速甚至是阶段内的高点，短期疫情的爆发并没有阻挡房地产市场长周期的快速增长势头。

两者的不同

        但2003年非典时期中国所处的经济环境及房地产市场特征与当下并不相同。
        阶段不同：2003年，我国经济整体处在快速发展通道，GDP增速保持在9%以上，房地产市场刚开始进入高速规模增长的起步阶段，房地产商品房销售面积增速达30%左右。而2019年国内消费动力不足、国外环境紧张等多重压力下，GDP增速下滑至6.1%，房地产商品房销售面积开始出现负增长，需求平稳且以刚需和改善性需求为主，投资性需求占比较低。
        政策相反：2003年房地产政策环境较为宽松，主要为积极支持、刺激需求，带动楼市发展。而近几年政策调控以稳为主，在“房住不炒、因城施策”的主基调，主基调仍以“稳”为主，需求释放节奏趋于理性。
        地位变化：在经历非典过后，2003年8月12日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文）将房地产业定位为经济发展“支柱产业”，我国房地产业随之迎来了高速发展。而当前，2016年中央经济工作会议正式提出“房子是用来住的，不是用来炒的”；2019年7月30日政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
        房企不同：房企的业绩规模相比2003年亦有明显增长，2003年企业销售规模小，在疫情影响下，资金回笼虽有减慢，但对企业整体的影响有限；而当前大型企业市场规模突出且部分企业采取高周转策略，在此情况下，资金回笼受限将对企业带来较大影响，亦一定程度上增加了整个行业的运行风险。

楼市的影响及预判

        不同于2003年的SARS，此次新冠病毒对全国楼市的影响非常大，2020年一季度商品房销售面积同比下降了26.3%，销售额下降了24.7%，房价也出来了，全国大概有60-70%的城市房价是下降的，包括北上广深等等。
        这次疫情对商办地产影响更大，2020年一季度商办销售面积下降了约35%，销售额下降了约40%。当前全国整体商办市场本就库存较高，一线城市商办市场已经从增量时代大跨步到了存量时代。2019年全国办公楼市场承压，全国多个城市租金均有所下调，空置率明显上升。受疫情影响，企业对于写字楼的租赁需求在短期内将更加谨慎，扩租和换租的需求会有所减少，很多甲级写字楼的租户可能有往联合办公空间转移，从而降低企业成本。
        住宅领域更多的是受到成交速冻的影响，应该看到中国的城镇化趋势不会改变，中国老百姓改善住房的需求不会改变，故后续疫情结束后，住宅成交将逐步恢复。从房价来看，未来房地产市场分化明显，一二线城市房价仍然有上行空间，三四线城市房价要因城市而定。
        目前，国内疫情已经基本控制住了，2020年4月，房企的销售数据终于在“复产复工”中得到“修复”，全国楼市整体延续复苏势头。但新冠肺炎疫情还没结束，其一病毒的突发性很厉害，比如说一季度的时候我们中国这边是非常的紧张，而美国那边看笑话，结果现在中国基本上过去了，美国那边又不得了，所以它的突发性极强。其二2019年基本是一件事，就是中美贸易战，现在贸易战还没完。因此我们要考虑到此次疫情带来的多重性和不确定性，做好充分的准备来迎接未来的楼市。