2020年上半年南昌土地市场_江西开元房地产土地资产评估咨询有限公司

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2020年上半年南昌土地市场

作者:开元评估点击:

01.供应

南昌市本级2020年度土地供应计划正式出炉，今年整体土地供应上调，主要体现在商品住宅用地以及水域水利设施用地上。

2020年度合计供应6900亩，比去年计划上调25%。其中商服用地1400亩，去比年计划下调8%；住宅用地5500亩，去比年计划上调38%。

红谷滩区供应量最大，占比34%，其次是经开区、高新区、青云谱。

2020年南昌市经营性用地供应计划

区域	商服用地（亩）	住宅用地（亩）	合计（（亩）
东湖区	90	28	118
西湖区	120	156	276
青云谱	200	545	745
青山湖	130	408	538
湾里	90	506	596
经开区	140	800	940
高新区	190	800	990
红谷滩	340	2000	2340
临空区	100	257	357
总计	1400	5500	6900
新建区	450	3204	3654
南昌县	221.85	1787.55	2009.4

按照南昌市公布的2020年年度土地供应计划来看，今年上半年，南昌市本级共成交2037.417亩，仅完成计划的29.5%。这也给南昌下半年的土地供应提出了更多的挑战。

从区域来看，经开区供应最猛，已完成计划的79.8%。其次是湾里，已完成计划的50.6%。而东湖区、西湖区零成交。下半年，预计红谷滩（主要在九龙湖）、新建区、南昌县为供应主力。

南昌市经营性用地供求计划表

区域	2020年（供应/亩）	2020年上半年（成交/亩）	完成率
东湖区	118	0	0.0%
西湖区	276	0	0.0%
青云谱	745	121.88	16.4%
青山湖	538	42.634	7.9%
湾里	596	301.507	50.6%
经开区	940	750.446	79.8%
高新区	990	279.345	28.2%
红谷滩	2340	477.917	20.4%
临空区	357	63.688	17.8%
本级总计	6900	2037.417	29.5%
新建区	3654	2024.867	55.4%
南昌县	2009.4	538.56	26.%

02.成交

2020年上半年南昌市全市（包含进贤县、安义县）经营性用地共成交50宗，成交面积合计约5028.62亩（335.24万方），同比2019年上涨40%，出让总金额约242.13亿元，比2019年上涨38.5%。几乎可以和巅峰时期2017年相比。

分季度来看，一季度受疫情影响明显，成交惨淡，尤其是2月份零宗地成交，但是到了第二季度，随着疫情的好转，土地市场异常火热。二季度成交总面积为4364.55亩，成交总额为198.92亿元，分别占比上半年约87%和82%。

03.区域

2020年上半年南昌市全市（含三县）区域供求差异巨大，各区域都有土地出让，唯独两个老城区（西湖区和东湖区）土地供求为零，这或许是由于两区域土地趋于饱和和旧城改造的全面推进政策相关。

与去年上半年成交集中在三县不同，2020上半年南昌市经营性土地辐射区域集中新建区，新建区成交面积与成交总额均位列第一，成交面积为2024.867亩，占比40%；成交总价为91.89亿元，占比38%。

而新建区土地供应集中在欣悦湖、望城及流湖片区，其中以欣悦湖片区为重点区域。

04.楼面价

2020年上半年南昌市全市（包含三县）经营性用地成交楼面均价3706元/平方米，同比去年下降3.5%；南昌市本级经营性用地成交楼面均价为4681元/平方米，同比去年下降27.8%。

05.溢价率

2020年上半年，南昌市成交的50宗经营性地块中有16宗溢价成交，占比32%。土地成交平均溢价率为15.39%，其中1宗地块溢价率超100%，2宗地块溢价率在50%~100%，13宗地块溢价率在0%~50%，最高溢价率（经开区DAGJ2020012地块）达101.55%，其成交楼面价5305元/建筑㎡，毛坯限价8886元/㎡。

从溢价率，很直观的反映出目前南昌市拿地市场较火热，尤其各区域优质地块争夺仍然激烈。

06.流拍

2020年上半年南昌市（含三县）共供应59宗经营性用地，共流拍6宗地块，其中南昌市（不含三县）供应38宗，流拍3宗（均位于新建区）；三县共供应21宗，流拍3宗（进贤县2宗和安义县1宗）。

2020年上半年南昌市经营性用地流拍情况

区域	供应宗数（宗）	流拍宗数（宗）	流拍率
南昌市本级	38	3	8%
三县	21	3	14%

07.土地市场top地块

2020年上半年南昌市土地市场top地块一览表

	县/区	面积（亩）	用途	总价（亿元）	楼面地价（元/㎡）	溢价率	限价（元/㎡）
土地总价top3
	红谷滩	161.01	居住	21.74	9205	55%	11700
	经开区	623.48	居住、商住	20.2	4050	67%	8950
	新建区	136.28	商住	14.83	5628	52%	--
楼面地价top3
	红谷滩	161.01	居住	21.74	9205	84%	11700
	红谷滩	70.95	居住	9.49	9123	82%	11700
	高新区	88.09	居住	11.58	8966	60%	11706
溢价率top3
	经开区	85.80	商住	6.67	5305	101%	8886
	红谷滩	161.01	居住	21.74	9205	84%	11700
	红谷滩	70.95	居住	9.49	9123	82%	11700

【开元点评】

南昌2020年度本级土地供应计划出炉，合计供应比去年计划上调25%，由于非住宅去化差，住宅需求旺盛，本次调下了商服用地的供应，增加了住宅用地的供应。其中红谷滩区供应量最大，占比34%。上半年经开区完成最猛，已完成计划的79.8%。

2020年上半年，随着疫情的好转，房企拿地热情上扬，土地市场较为火热，尤其各区域优质地块争夺仍然激烈。土地成交最高溢价率（经开区DAGJ2020012地块）达101.55%，平均溢价率为15.39%。

2020年上半年，南昌市经营性用地成交面积及金额同比均上涨约40%，其中以新建区最为突出，而新建区土地供应以欣悦湖片区为重点区域。