地产抵押贷款是一种较为普遍的信贷业务。用房地产作抵押，是银行防范金融风险、保障信贷资金安全的重要手段，一但出现借款人不能还款时，银行可以通过拍卖等方式处分房地产，以偿还债务。是不是只要有了房地产作抵押，信贷资金就有安全保障了呢？答案是否定的。那么，应当怎样选择或鉴别用于抵押的房地产呢？一般来说，应从以下几个方面分析。

        1、房地产是否允许进入市场转让问题。

        房地产的产权是否合法，主要看有没有房地产权证件。然而，即使是有产权证件的房地产，也存在是否允许进入市场转让的问题。例如，集体土地上的房地产，法律法规规定该集体土地必须经征用转为国有土地后，该房地产才能进入市场转让。再如，政府的福利房、微利房、解困房和军队、保密单位及教育部直属高校的房改房，除继承外，目前是不允许直接进入市场转让的。

        2、房地产转让是否会引发其他社会问题。

        有的房地产从法律上讲能直接进入市场转让，但在实际生活中，一但发生转让，就会引发社会问题。例如，企业的职工宿舍，一但转让就会引发职工居住等问题。再如，住宅区里的停车场、设备房等配套设施，一但转让就会引发居民的某些权益问题。

        3、房地产的使用现状是否影响转让问题。

        影响房地产转让的一个重要因素是它的使用现状。例如，转让带有租约的房地产，法律法规规定受让人要按原租赁合同维系租赁关系，不能撵客搬家。确不能维系租赁关系的，需按原合同条款赔偿承租人损失。这就构成了转让该房地产的附加条件。再如，作为生产经营场所由合伙经营中一方提供的房地产，若转让则同样要受合伙经营合同中附带条款的约束，否则会引起合伙经营纠纷甚至诉讼。

        4、房地产转让的难易程度问题。

        对房地产的不合理分割，会产生转让的难易问题。例如，仅转让工业厂房的某层而非整栋、或仅转让厂房而不转让配套的宿舍，都会因厂房不能整体利用，也不能有效组合楼层来利用，或没有配套宿舍而增加厂房转让的难度。再如，单独转让酒店的大堂或客房而非全部酒店物业，会因为该大堂或客房不能独立使用，需依赖物业的整体功能来使用，使转让难以进行甚至不可能。

        5、房地产是否有历史遗留问题。

        有的房地产虽然有产权证件，但因历史原因会有遗留问题。例如，仅有《房屋所有权证》或仅有《土地使用权证》的房地产。由于只有单独的房或地一本证件，不能清晰地反映完整的房地产权益，不能轻易认可来作抵押。
以上供大家在实践中参考，希望有所补益。