开元评估技术总监：曾国盛

        《中华人民共和国民法典》第十四章居住权
        第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
        第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
        居住权合同一般包括下列条款：
        （一）当事人的姓名或者名称和住所；
        （二）住宅的位置；
        （三）居住的条件和要求；
        （四）居住权期限；
        （五）解决争议的方法。
        第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
        第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
        第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
        第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

多地已经颁发了首本不动产居住权登记证明

        前不久有一则新闻，深圳一女子买房遗忘28年后，突然想起后上门发现，这套房已有陌生住户住了10多年。根据居住权设立条件，即便陌生住户在里面住了10多年，也不等于就获得了“居住权”。业主只要没有主动设立“居住权”，居住权益就不成立。
        （二）“居住权”不得转让、继承
        根据新规，居住权无偿设立，自登记时设立，不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。
        这相当于在房屋所有权之外，新设立“居住权”。不过，居住权只能保障居住权利，没有继承乃至转让的资格。即便如此，房子只要设立了“居住权”，即使没有房屋所有权，也可长时间乃至终生居住。
        新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权，也无法改变“居住权”已经存在的现实，没有权利赶走居住权人。居住权的期限，可以自行设立，可是终生。如果是终生有效，那么不到去世，居住权就不会消失。
        现实生活中，有不少老人子女与保姆争夺房产的案例，也有老年人再婚后牵扯到房产纠纷的案例，而有了居住权的规定后，老人可以去登记机构为保姆/配偶登记居住权。
        老人一旦给保姆或亲戚设立“居住权”，老人去世后，即便房子为子女所继承，保姆或再婚老伴仍享有居住权。
        如果“居住权”是终生的，保姆或亲戚可以住到自己去世为止，子女即便拿到了不动产证，也没有权利将其赶出，也不得再次用于出租。
        （三）居住权是否有偿
        至于居住要不要另付租金，这要看当时约定。如果没有约定，一般都是无偿的。
        三、“居住权”对二手房有什么影响？
        因为居住权消灭，需要居住权期限届满或居住权人死亡。
        也就是说假设张三的房子给了李四的居住权是终生有效，新业主只能等李四去世，居住权消失，才能入住或作他用。
        这与“买卖不破租赁”还是有很大不同，至少业主和租客之间可以协商，且租赁期限多数不会很久（最多20年），并不会对房源的二手房买卖交易造成很大影响。
        而一旦房屋设立了居住权，作为购房者，对此类房屋必须万分谨慎了！毕竟一不小心碰到终身居住权的房产，谁也耗不起！
        四、“居住权”与“租赁权”的区别
        （1）居住权为一种独立的用益物权,租赁权则属于债权。居住权因此具有物权的所有特征对世性、绝对性、直接支配性等，作为债权的租赁权则具有相对性,租赁权人只能对抗特定的债务人。
        （2）设定居住权必须加以登记。未登记的,不发生设定居住权的效力，租赁权本质上是一种债权其设立在某些情况下即便不登记也是可以的。
        （3）居住权的设定基本上是一种无偿的,带有扶助、友善、帮助的“恩行为”的性质,而租赁合同则是一种双务合同有偿合同,双方都享有权利、承担义务。也就是说,取得租赁权,以支付租金为条件。即便在特殊的情况下需要向房屋的所有人支付费用,居住权人向房屋的所有人支付的费用也是很少的。否则居住权的设定便失去了意义。
        五、“居住权”与“小产权房”
        当下政府房地产方面有一个烫手山芋无法解决，那就是小产权房。小产权房主要是指未缴纳土地出让金，土地使用权缺失的房产，大多数占用的是集体土地和宅基地。因而没有国家确权，不可能办出房产证，也自然不可能进行正常的买卖交易抵押。自然资源部下达了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，通知重申了小产权房等不可以利用登记将违法用地合法化。
        既不可以法不责众，既往不咎，那是鼓励违规；又不可以强硬解决，一拆了之，那会造成巨大的社会资源浪费，与此同时也会激化矛盾。目前现状一般是搁置权属争议，保持之前的实际使用，或者民间自发交易。但目前我们有了“居住权”这一脱离产权而独立的用益物权，它从法律层面提供了一选择：
        即独立其“居住权”，让其可以最大化的物尽其用，让有限的社会资源最大化的发挥其作用，与此同时搁置所有权争议甚至于将来只是居住权的迁移流转，还可以设定一套相应的规则。这是不是将来解决小产权房的一个方向呢？作为政府重要民生项目：目前正在扩大的公租房建设。未来会出现愈来愈多仅有居住权的房产进入市场，它将作为市场化的房产市场重要补充部分，加强政府对弱势群体的扶持救助。与此同时公租房的进入和退出机制也要有一套相适应的规则。而居住权这一创新，可以为将来一系列房产相关政策施行扫清障碍。