开元评估技术总监：曾国盛

        在建工程抵押价值评估中，通常会考虑未支付工程款这一项优先受偿款。
        在建工程拍卖是房地一起成交的。当处置价款不足以全额清偿工程欠款和抵押权所担保的主债权时，案款如何分配？
        一、分配方案种类
        假设某开发商以在建工程抵押贷款，欠银行贷款4000万，欠承包商工程款2000万。司法拍卖时，房产评估价2500万，土地评估价3000万，最终整体3500万成交。
        方案一：工程价款全额优先受偿，剩余案款由银行受偿。即承包商2000万，银行1500万。
        方案二：按照成交价与评估价比例，开发商以工程价款为基数按该比例受偿。成交价为评估价的63.6%，承包商受偿2000万的63.6%，即1273万，银行受偿2227万。
        方案三：参考评估价中房产与土地价值比例分配拍卖款。评估价房产和土地价值之比为5:6。3500万成交款按5:6分配，即承包商1590万，银行1910万。
        方案四：由评估机构重新评估成交价中房产与土地价值的比例，承包商按房产价值占比优先受偿。
        二、分配方案评析
        一般来说，工程款优先受偿的客体是建筑工程自身，不应及于建设工程占有范围内的土地使用权。而在建工程抵押权的客体为在建工程及其占有范围内的土地使用权。
        由于客体的不同，方案一和方案二应该是不合理的。方案三和方案四都是基于房产价值占比来分配承包商优先受偿款，更符合其客体的不同。方案三按评估价的房产价值占比分配，但实际成交价中房产价值占比是不同的，因此，方案四较为合理。