摘要：为应对全球气候变化，中国政府提出到2030年炭达峰，2060年实现碳中和，房地产估价机构如何利用自身专业特点和角色优势参与到这场关乎全人类福祉的行动中来，本文拟从城市更新顾问、绿色金融与绿色评估、节能建筑评估特点及全装修交付评估四个方面探讨房地产估价机构在绿色低碳发展下的业务机遇和类型。
        关键词：碳中和  绿色评估
        正文：全球气候变暖，冰川融化、海平面上升，极端天气日益频繁，给全球人民敲响了警钟，给人民的生产生活造成不可估量的损失，这其中碳排放是导致全球气候变化的一个重要诱因。作为全球最大的发展中国家，今年全国两会，碳达峰、碳中和首次被写入中国政府工作报告，表明了中国为应对气候变化作出的郑重承诺：暨到2030年实现炭达峰，2060年实现碳中和，为应对全球气候变化作出中国贡献，也为中国人民实现绿色可持续发展规划美好蓝图和实现目标的路线图。
        国际能源研究中心的报告显示，作为碳排放“大户”，房地产和建筑行业以及相关企业节能减排意义重大。《中国建筑能耗研究报告（2020）》报告显示，2018年全国建筑全过程二氧化碳排放总量为49.3亿吨，占全国碳排放总量的51.3%。作为深度参与房地产行业的房地产估价机构，如何利用自身特殊角色定位和专业影响力，加入到中国的这场“双炭”行动中来，一方面为实现“双炭”目标贡献专业机构力量，另一方面也为房地产估价机构在创新业务领域方面做出一些新的探索。本文作者拟从四个方面探讨房地产估价机构在这一领域的机遇和实践。
一、绿色低碳下的城市更新顾问 近十年来，中国的城市更新运动如火如荼，旧城大拆，新城大建，这其中创造了许多GDP ，改善了城市面貌，提高了居民的生活质量。但同时也产生了许多“炭排放”。房地产估价机构从房屋征收评估入手，逐步进入城市更新全过程咨询顾问机构，从拆迁规划范围的确定、征收安置补偿协议签订到动迁工作、拆除工作、档案归集工作等等，许多城市更新行动中都活跃着房地产估价机构的影子。当前中国正由高速发展转向高质量发展，城市更新也进入了新阶段。作为城市更新顾问，我们也要思考发展方式的转变，如何避免大拆大建给城市带来不可挽回的损失，如何对优秀历史建筑的传承和保护、如何通过对老旧小区的改造实现既改善居民居住舒适度同时又能带来绿色节能效应、如何让拆迁建筑垃圾“变废为宝”实现循环利用等等，值得欣慰的是上述咨询意见，都在实实在在的影响着政府的决策、拆迁方案的修订、具体实践的落实。房地产估价机构角色的转换正在以实际行动诠释着在这场“双炭”行动中的责任担当。
        二、绿色金融与绿色评估  房地产估价机构与金融机构的长期紧密联系正在新的形势下焕发新的勃勃生机。绿色金融与绿色评估的紧密结合正是一个成功的合作示范。以青山绿水著称的江西，河流湖泊众多，森林覆盖率稳居全国第二，并于2016年8月被纳入中国首批国家生态文明试验区。近年来，江西银保监局引领全省银行保险机构支持江西省生态文明建设，累计发行绿色金融债150亿元。2020年末，江西省节能环保、新能源、新材料等十大战略新兴产业贷款余额1483亿元，同比增加319亿元，增幅27.41%，高于各项贷款平均增幅10.58个百分点。2020年末，全省绿色信贷余额2372亿元，同比增长21.6%，高于各项贷款平均增速4.77个百分点，贷款主要投向绿色交通运输项目，可再生能源及清洁能源项目，自然保护、生态修复及灾害防控项目，分别占全部贷款的47.12%、14.02%、11.07%。
江西的房地产估价机构创新业务模式，一方面依靠与金融机构的合作关系，主动加入绿色项目的金融开发过程中去，一方面主动利用已有客户群体，筛选绿色项目（新能源、新材料、节能环保项目），推荐有融资需求的企业，主动与金融机构对接，服务于绿色低碳的绿色金融目标。据不完全统计，从2018年至2020年12月，由江西省银监局发布的绿色金融项目中经房地产估价机构评估的绿色金融项目评估值达到500亿元，实现贷款余额300亿。
        三、绿色节能建筑在房地产估价中影响因素考虑  要实现碳中和目标，建筑节能要摆上突出的位置。与普通建筑相比，绿色节能建筑有何特点？一是节能水平更高。通过优化围护结构热工性能，提升暖通空调、照明与电气设备能效水平，充分利用太阳能、地热能等可再生能源，能够有效减少化石能源消耗，降低建筑碳排放。二是资源消耗更少。通过采用高强、高耐久性材料，推动绿色建材应用，能够有效减少建筑材料资源消耗水平，并带动降低材料生产、运输能耗。三是生态环境更好。通过高效集约利用土地资源，保护建筑场地生态，增加绿化面积，能够营造绿色宜居的工作生活环境，提升生态碳汇能力，充分固碳释氧。四是节水效果更明显。通过提升给排水系统节水效率，采用节水器具，利用非传统水源，能够有效节约建筑水资源消耗。
        随着绿色节能建筑的推广和应用，对绿色节能建筑的评估就成为一个热点，特别是对一些星级节能建筑的评估，在个别因素的修正比例和幅度上应予以特别关注，节能建筑的使用效率更高、使用年限更长，市场需求更大，这些因素都在影响着节能建筑的市场溢价。房地产估价机构应该加大在这些领域的创新研究，适应新形势下估价需求的新变化。
        四、全装修交付中的估价作用  为实现节能减排，最终实现碳中和的目标，房地产行业和建筑行业正在迎来一场革命。在中央层面，住房和城乡建设部去年会同国家发改委等多部门共同印发了《绿色建筑创建行动方案》，推动新建建筑全面实施绿色设计，提升建筑能效水平，提高住宅健康性能，推广全装修、装配化建造方式，推动绿色建材应用，加强技术研发推广。江西省建设厅专门印发了关于推广装配式建筑的意见和推广住宅全装修交付的征求意见稿。
        推行住宅全装修，实行成品交房，是贯彻新发展理念、提升住宅建设品质、顺应新时代群众住房新需求的重要内容，有利于减少住宅分散装修带来的资源浪费和环境污染，有利于改善人居环境。全装修成品住宅，是指在交付前住宅建筑内部墙面、顶面、地面全部铺贴、粉刷完成，门窗、固定家具、设备管线、开关插座及厨房、卫生间固定设施安装到位，楼宇对讲、入侵报警、火宅自动报警等基本智能产品设置到位，公共建筑公共区域的固定面全部铺贴、粉刷完成，水、暖、电、通风等基本设备全部安装到位，已达到基本使用功能和性能要求的商品住宅。江西决定：
        ——到2022年底，各设区市和赣江新区中心城区新建商品住宅(三层及以下低层住宅和单套建筑面积超过144平方米的商品住宅除外)全装修成品住宅面积比例力争达到30%，县（市）中心城区比例力争达到10%。
        ——到2025年底，各设区市和赣江新区中心城区新建商品住宅(三层及以下低层住宅和单套建筑面积超过144平方米的商品住宅除外)全装修成品住宅面积比例力争达到60%，县（市）中心城区比例力争达到25%。
        精装修价格独立于商品房毛胚价格之外，需要另行评估定价。房地产估价机构很好的借助了与建设厅、房管局、房协与开发商之间的良好合作关系，顺理成章的进入这一评估市场。以南昌为例，从2018年开始的全装修交付的精装修评估面积已达1500 万平米，为评估机构实现评估收入约4500 万,这为房地产估价机构开辟了新的业务领域。
        传统意义上看，炭达峰和碳中和似乎与房地产估价机构的关系不大，但是我们站在更高视角来看，在这场关乎全人类的减排行动当中，房地产估价机构也可以有大作为。绿水青山就是金山银山，让我们行动起来，积极主动作为，开展“绿色评估”行动，为实现绿色低碳发展做出房地产估价机构的专业贡献。
        参考文献：
        （1）《中国建筑能耗研究报告（2020）》  中国建筑节能协会
        （2）《绿色建筑创新行动方案》  建设部 国家发改委
        （3） 江西银保监局官网