——开元评估总经理颜松

        南昌市 2021年9月发布了“限房价、限地价”土地出让新规则，通知明确：在市区范围内新出让的住宅用地实行既限房价上限，也设定竞拍地价上限，当竞拍人报价达到或超过地价上限时，即转入随机摇号确定竞得人的规则，竞得人最终以地价上限签订土地出让合同。
        上述规则是在中央稳房价、稳地价、稳预期的房地产调控政策背景之下出台的。从2018年开始的新一轮房价上涨推动了地价的快速上涨，地价的上涨又反向推动了房价的轮番上涨，这与中央确定的保持房地产业稳定健康发展的主基调不相适应。“面粉贵过面包”的不正常现场时有出现，业内早有对地价也要进行限制的呼声，而不应该一味追求“价高者得”，使得市场价格机制发生扭曲。今天我们主要从土地评估机构如何适应新规则的要求，提供高质量的土地评估服务出发，探讨需要我们重视和研究的几个技术问题。
        一、关于出让底价和地价上限   现在的土地出让评估报告一般要求评估机构提出出让底价建议，这个底价一般也是土地挂牌出让底价的原型。现在的地价上限是否也要求土地评估机构提供？我想大概率是要求的。如何确定地价上限，这是对土地评估机构技术能力和政策素养的双重考验。房价上限在那儿摆着，建筑成本的变化如何、开发利润率的取值，以往土地溢价率的参考等等都将决定地价上限的确定。
        二、关于工程造价的影响  我们都知道，房价由三大块组成：房屋建筑成本、地价、开发利润。不同的建筑形式、建筑结构、施工工期、施工工艺、建筑施工单位最后形成的工程造价会大相径庭。比如现在推广的装配式建筑，在施工工期和工程造价上与传统的现浇混凝土施工工艺有很大的不同，现在大宗商品价格的上涨，推动了水泥、钢材的价格剧烈波动，人工价格和机械台班也在剧烈的市场变化中发生变化，我们在确定造价和工期时都要特别注意，这两项参数是我们用假设开发法计算地价的重要参数，要不断学习新的知识，不断更新我们的武器库。在评估基准日附近的造价信息是我们掌握最新工程造价的重要帮手，土地评估师要学习造价工程师的有关知识，我们不能还是靠老经验去做判断，结果导致评估价格失真。
        三、关于开发利润率  开发利润率分为投资利润率和成本利润率，利润是企业生存的根本，是产品质量保证的源泉。我们之所以设定地价上限，就是要保证开发商的一定的利润率，进而保证住宅产品的质量要求。我们一般愿意运用一些上市房企公布的年报中有关利润率的数值，这里面有两个问题需要注意：一是公布的是投资利润率还是成本利润率，而你要选用的是什么利润率；二是不同项目、不同房企、不同地域对于房地产项目而言有不同的利润追求，不能一概而论，应该结合当地房地产市场行情及项目特点综合确定，这项技能是对土地评估师的特殊要求。
        四、关于溢价率的考量  我们土地评估机构最终确定地价上限实际上就是确定溢价率，过去的很多地价成交都有溢价率的指标统计，我们可以作一些分析，那些是合理的溢价率、那些是非理性的溢价率，筛选出一些溢价率，按照市场比较法的方法计算评估对象溢价率区间，从而合理确定地价上限。但我们应该知道，溢价不是必然的，当前一些地方出现了房地产下行趋势，还有的地方出现了土地流拍的现象，这些都应该引起我们的重视，不能脱离市场去评估市场，是对评估机构和评估师的基本要求。
土地评估是一项专业而又政策性极强工作，土地评估机构和土地评估师要与时俱进，紧跟政策变化，不断丰富和更新自己的知识，为经济和社会发展贡献更高质量的专业服务。